Комитет по управлению городским имуществом намерен отойти от массовой методики определения величины арендной платы за принадлежащие городу нежилые помещения, которая действовала в городе много лет. Уже с этого года комитет намерен начать применять индивидуальную оценку. Пока она коснется примерно 20% объектов, которые город сдает в аренду. Такая мера, как говорят в КУГИ, призвана уравнять арендные ставки на городские помещения со ставками на открытом рынке (городская недвижимость дешевле в среднем на 30%). Как рассказала заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова в ходе круглого стола «Развитие стрит-ритейла в Петербурге: современные тренды», который был организован издательским домом «Ъ», в комитете рассчитывают на то, что уже в течение 2012 года 20% объектов нежилой недвижимости будет переведено на индивидуальную систему определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города.
«У нас есть объекты, которые недооценены: ставки по ним ниже рыночных. Внедрение индивидуальной оценки позволит преодолеть этот разрыв. Также в перспективе мы планируем распространить подобную практику и на земельные участки», — говорит госпожа Смирнова.
Сейчас у КУГИ заключено около 2,6 тыс. договоров аренды нежилых помещений под торговые цели. По данным сайта КУГИ, в 2010 году арендные поступления за объекты нежилого фонда совокупно составили 7,5 млрд рублей (данных за 2011 год на сайте пока нет).
Как считают в комитете, сегодня доля КУГИ на рынке аренды нежилой недвижимости составляет примерно 25-30% от всего арендуемого нежилого фонда.
По данным экспертов рынка, по некоторым объектам разница между ставками КУГИ и рыночными ставками колеблется от 30 до 50%.
По словам управляющего партнера компании «Качкин и Партнеры» Дениса Качкина, методика массового расчета арендных ставок основана на формуле, которая включает в себя множество коэффициентов, например, расположение помещения. «По этой формуле ставка рассчитывается специалистами районных КУГИ за минуты. Индивидуальная оценка каждого помещения более затратна, но и более эффективна. КУГИ сейчас неэффективный собственник, а такой поголовный подход к оценке на выходе дает недопоступление денег в городской бюджет. Полагаю, новая система будет работать корректно, если этому не будет препятствовать коррупционный фактор, — рассказывает господин Качкин. — В основном КУГИ сдает в аренду встроенные помещения с помощью аукциона. Индивидуальная оценка будет рассчитывать минимальную стартовую ставку. С учетом того, что КУГИ — один из основных собственников встроенных помещений в городе, возможно, как раз в этом сегменте на рынке и у частных собственников может повыситься арендная ставка после введения новой системы оценки». По его мнению, индивидуальный подход к расчету ставки позволит убрать прослойку субарендаторов, которые наживаются на разнице между государственной и рыночной арендными ставками.
По словам специалистов, оценкой недвижимости занимается ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», однако фронт работы будет широкий, поэтому власти наверняка будут привлекать частных оценщиков. Госпожа Смирнова подтвердила, что КУГИ обращается к частным оценщикам, однако потом отчеты все равно проходят экспертизу в ГУИОН.
По данным компании «Аверс», в зависимости от помещения стоимость оценки может варьироваться от 15 тыс. рублей до 100 тыс. рублей, а по времени — от трех дней до двух недель. Как пояснила Мария Смирнова, первоначально КУГИ возьмет затраты по оценке недвижимости на себя.
Директор «GVA Sawyer — Санкт-Петербург» Николай Вечер считает: для того чтобы стать эффективным управляющим, недостаточно изменить систему оценки. «На рынке технического управления КУГИ не особо себя проявил. Вообще я считаю, что нельзя быть одновременно и регулятором рынка и его игроком», — говорит господин Вечер. С последним утверждением согласен и Денис Качкин, который считает, что «у государства и так много публичных функций, недвижимостью должен заниматься частный бизнес».
Аналитики говорят, что поскольку часть помещений КУГИ сдается в субаренду, повышение ставки КУГИ, безусловно, приведет к росту и рыночных ставок — ставок субаренды, в том числе. И он может быть пропорционален изменению арендной ставки КУГИ. В самом же КУГИ полагают, что после введения индивидуальной оценки бизнес по сдаче в субаренду городских помещений, скорее всего, умрет — ведь ставки станут такими же, как и на рынке.
Валерий Трушин, директор департамента инвестиционных проектов Capital Consulting, считает, что эта мера, если будет четко продумана и максимально прозрачна, способна выровнять тот разрыв в ценах, который существует сейчас между помещениями от КУГИ и от частных собственников. «Кроме того, эта мера снизит количество договоров субаренды, когда люди „зарабатывают“ на разнице, получая помещение в аренду от КУГИ и сдавая уже по рыночным ценам, — говорит он. — Не думаю, что введение индивидуальной оценки скажется на ценах: цены как диктовались спросом, так и продолжат это делать, просто ликвидные помещения в собственности города „подтянутся“ к рынку. Важнее здесь — это прозрачность схемы организации такой оценки, которая должна обеспечить отсутствие возможностей по реализации потенциальных коррупционных схем».
Юлия Чаюн, Газета «Коммерсантъ С-Петербург», №36 (4820), 29.02.2012.