Форс-мажор при арендных взаимоотношениях обсудила петербургская «Деловая Россия», рассмотрев, кому помогают введенные государством меры поддержки и как функционировать предприятиям в условиях пандемии коронавируса.
Вместе или поодиночке?
Правительство России уже ввело отсрочку по арендным платежам, а в некоторых случаях и полностью отменило оплату аренды государственного имущества для предприятий, относящихся к наиболее пострадавшим отраслям, заметил глава петербургской «Деловой России» Дмитрий Панов. И задался вопросом: должна ли власть поддержать владельцев коммерческой недвижимости, чтобы те, в свою очередь, пошли навстречу малому бизнесу и снизили либо вообще отменили арендные платежи на период бездействия предприятий? И как поступать арендаторам – обращаться к арендодателю (торгово-развлекательному комплексу) всем вместе или каждому со своим договором?
«Вопрос непростой, – вступил в дискуссию председатель Совета директоров Консалтинговой группы «О.С.В.» Сергей Осутин. – У каждого предпринимателя свой конкретный договор, условия которого могут отличаться от договоров иных арендаторов. Логика подсказывает, что следует действовать отдельно». Он рекомендовал обратиться в Санкт-Петербургскую торгово-промышленную палату и получить заключение о наличии у конкретного предприятия форс-мажорных обстоятельств. Этот документ позволит предпринимателю вести серьёзный диалог с арендодателем, а в случае отказа идти на уступки, прекратить арендные платежи за тот период, что организация не пользовалась помещением.
По словам Осутина, есть Указ Президента и постановление Правительства России, в которых определены участники делового оборота, попадающие под определённые меры поддержки, в том числе, по отмене или отсрочке арендных платежей. Сложнее будет тем, считает юрист, кто в этот перечень не попал, но и у них есть возможность заключить дополнительные соглашения с учётом противоэпидемических мер, принятых в настоящее время практически во всех регионах.
«Среди наших клиентов есть арендодатели, которые идут на минимальные платежи, требуют оплаты только коммунальных услуг, – поделился он. – Потому что арендаторов в нынешней ситуации потерять просто, а как потом восстанавливать отношения».
«Предприниматели уже формируют списки идущих навстречу арендодателей, – сообщил Дмитрий Панов. – И мы понимаем, кому проще будет найти арендаторов по окончании пандемии. Но нельзя забывать, что арендодатели тоже не защищены сегодня, им не предоставляется никаких льгот, и нам следует думать и о владельцах недвижимости».
Предприниматели – жулики?
Почему же государство отказывается вводить режим ЧС, как это сделали правительства европейских стран? Как считает Панов, ЧС приведёт к тому, что «некоторые предприниматели могут просто отказаться от исполнения своих обязанностей».
«Законы о льготах для арендодателей должны принимать регионы, – уверена заведующая лабораторией информационных таможенно-налоговых технологий СЗИУ РАНХиГС при Президенте РФ Юлия Тубанова, – это следует из письма ФНС от 14.04.20 за номером БС-4-21/6203».
«Всё зависит от того, есть или нет у конкретного предприятия форс-мажор, – вступила в беседу генеральный директор юридической компании «Магистраль» Марианна Чугаева. – Если обстоятельства для конкретного предприятия признаны форс-мажорными, то можно отказаться платить по обязательствам». По её словам, форс-мажор влечёт за собой прекращение ответственности за неисполнение обязательств.
К сожалению, Санкт-Петербургская торгово-промышленная палата ссылается на недоказанность единственного источника доходов, например, для предприятий общепита. Это связано с тем, что многие предприниматели в уставные документы включают при регистрации несколько видов деятельности. Результат: отказ в выдаче заключения по форс-мажору.
В таком случае Чугаева предлагает воспользоваться возможностям, предоставленными федеральным законом 98-фз от 1.04.20, в котором изложены механизмы сокращения издержек по аренде. Также можно использовать 439 постановление Правительства РФ №439 от 03.04.20.
«Отсрочка по арендной плате действует на те договоры, которые были заключены до 1 апреля, – пояснила эксперт, – распространяется с даты введения режима самоизоляции до 1 октября 2020. А гасить эти платежи можно будет с января 2021 до 1 января 2023 года включительно». Марианна Чугаева также советует арендаторам требовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество. Если не удается договориться с арендодателем полюбовно, можно обратиться в суд.
Арендатор в лучшем положении
Главный юрисконсульт ГК «Доверие» Александр Искандеров обращает внимание на то, что 15 апреля губернатор Александр Беглов подписал закон об освобождении от арендной платы с 1 апреля по 30 июня, изданного во исполнение 98-фз. «Арендатор сегодня находится в лучшем положении, чем арендодатель, – утверждает юрист. — Если он напишет заявление об обнулении арендных платежей, суд его поддержит».
Добавим, что речь идёт только о тех арендаторах, которые попали в перечень пострадавших отраслей. «Туристическая отрасль есть в перечне, – напомнила подключившаяся к беседе лидер движения «Содействие малому бизнесу» Янина Гришина, – а вот сопутствующих ей торговли сувенирной продукцией или цветами нет. И как быть с арендой в этом случае, если работать им запрещено?»
Дмитрий Панов предложил ей направить предложения по решению проблемы в адрес «Деловой России». «Мы выявляем пострадавшие отрасли, – сказал глава этой общественной организации, – например, направили предложения по полиграфии. Надеемся, что они тоже получат поддержку».
В ходе дискуссии прозвучала нелицеприятная история. Компания, которая обеспечивает оборудованием организаторов фестивалей, обратилась к собственнику склада с просьбой отсрочить платеж по аренде, а тот выставил их вон, велев срочно освободить помещение. Складские помещения в настоящее время востребованы: сетевая торговля закупает товары впрок, чтобы обеспечивать непрерывные поставки. Тем не менее, участники дискуссии осудили арендодателя и предложили свои услуги компании для обращения в суд.
В общем, работай или нет, но руки не опускай…
Лилиана ГЛАЗОВА