В последние несколько лет девелоперы активно осваивают границы Петербурга. Возникновение массовой жилой застройки – однозначный плюс для города, однако для строительного рынка появление новых масштабных проектов ознаменовалось существенным сокращением доли малых и средних компаний. Хорошо это или плохо, попробовал разобраться «Эксперт Северо-Запад».
Как отмечают аналитики агентства недвижимости «НДВ СПб», если в Санкт-Петербурге в 2010 году у девелоперов, занимающих места в Топ-10 по объему возводимого жилья, было около 40% рынка, то в 2013-м их доля выросла до 63%. «В то же время доля строительных компаний, не входящих в десятку крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга, снизилась за данный период с 60 до 37%», – сообщают в агентстве.
Подобную тенденцию замечают практически все эксперты рынка, называя при этом разные причины. «Уменьшение доли средних и малых строительных компаний связано в первую очередь с трендом последних лет – развитием проектов комплексного освоения территории (КОТ), предполагающих возведение объектов площадью в среднем 200-400 тыс. кв. м. Такие объемы требуют больших инвестиций на покупку участка, разработку проекта, ведение строительных работ. Поэтому в выигрыше оказались крупные игроки рынка, имеющие возможность финансирования деятельности за счет собственных средств и банковских кредитов», – комментирует ситуацию заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. Тогда как небольшие фирмы в основном занимаются одним-двумя объектами до 50 тыс. кв. м, но таких в городе не так много.
Кризис 2008 года нанес отрасли весьма серьезный урон, в буквальном смысле «перекроив» весь рынок застройки. «Сейчас в сфере строительства, как и во многих других секторах российской экономики, идет процесс укрупнения и монополизации. Крупные компании, активно используя финансовые и административные рычаги, делят рынок, куда небольшому игроку, не обладающему такими ресурсами, войти стало намного сложнее», – делает выводы генеральный директор консалтинговой группы «Беспалов и партнеры» Александр Беспалов.
Борьба за конечного потребителя стала более жесткой – спрос на жилье существенно упал за последние несколько лет, и необходимо выискивать новые методы привлечения покупателей. «Компаниям требуется больший оборотный капитал, чем раньше, когда жилье продавалось на стадии разработки котлована. Сейчас и квартиры в сданных домах продаются долго», – анализирует ситуацию заместитель генерального директора ГК «Содис Строй» Иван Самойлов. Выходом становится массовая застройка на дешевых землях, и реализация крупных объектов гораздо более привлекательна для строительных компаний.
Однако глобальные проекты требуют дополнительных усилий от девелоперов, и далеко не все могут выполнить эти условия. У малого и среднего строительного бизнеса традиционно больше проблем. «Повысились требования к компаниям, которые могут получить банковское кредитование. Банки стали более избирательно относиться к заемщикам и неохотно выдают кредиты небольшим компаниям», – сообщает Иван Самойлов. После злополучного 2008 года многие игроки просто не смогли конкурировать в новых условиях, в том числе из-за отсутствия доступа к долгим дешевым кредитам, которые без проблем можно было получить в докризисный период. Александр Беспалов отмечает, что ряд небольших фирм просто вытеснили с рынка более цепкие игроки: «Долговая нагрузка на некоторые компании была настолько большой, что при снижении продаж недвижимости в 2001—2011 годах и отсутствии возможности перекредитования компании были вынуждены продать свои объекты более крупным игрокам, у которых запас прочности оказался значительно больше».
Существенные трудности создают и новые правила согласования необходимых документов. «Сейчас в один момент времени сошлись вопросы приостановки согласования градостроительной документации в связи с передачей полномочий от прежнего губернатора нынешнему, развитие системы СРО, изменения в налоговой сфере», – отмечает неблагоприятную ситуацию руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. Аналогичного мнения придерживается вице-президент Ленинградской торгово-промышленной палаты Дмитрий Прокофьев: «Собственно девелоперская активность в городе снижается, многие проекты были остановлены или не получили соответствующих согласований, и если крупные компании готовы ждать решений чиновников, то для небольших это часто оборачивается недопустимой потерей времени».
В результате только крупные застройщики со стабильным потоком заказов могут достаточно спокойно перенести локальное снижение активности, имея внушительный земельный банк и долгосрочную стратегию развития на пять-семь лет вперед. Кроме того, сказывается нехватка земельного фонда в самом городе, отчего большинство девелоперов активно работают в направлении области, а это уже совершенно другие масштабы и площади. При этом, как отмечают эксперты, из-за трудностей с выходом на рынок малых компаний крупные девелоперы активно забирают себе и небольшие объекты. «Сейчас, в условиях более жесткой экономии и оптимизации бизнеса, они либо берут такие объекты сами, либо создают „дочек“, которые специализируются на более мелких заказах», – отмечает новую тенденцию Александр Беспалов.
В большинстве своем аналитики рынка придерживаются мнения, что это не очень здоровая тенденция. «В любом случае вытеснение небольших компаний приведет к уменьшению конкуренции на этом рынке и, как следствие, к росту цен. Чтобы произошло изменение ситуации в лучшую сторону, необходима стабильность и на экономическом, и на политическом уровне», – считает Владислав Фадеев. Такой же неутешительный прогноз дает и Дмитрий Прокофьев: «Вытеснение с рынка мелких и средних компаний и укрепление олигополии больших девелоперов обернутся в первую очередь повышением цен».
Тем не менее некоторые из опрошенных экспертов придерживаются более оптимистичной позиции относительно будущего рынка девелоперов. «После кризиса на рынке произошла своеобразная „чистка“ и значительно уменьшилось количество как мелких, так и крупных компаний. Но когда строительная отрасль стала чувствовать себя более уверенно, в Санкт-Петербурге стали появляться новые компании, а также мы увидели московских застройщиков, которых в докризисное время на нашем рынке практически не было. На мой взгляд, за последние три года примерно на 20% увеличилось количество новых компаний. Причем это фирмы с хорошим капиталом, что позволяет им заявлять крупные амбициозные проекты. Ярким примером молодого активного застройщика является O2 Development», – сообщает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. И добавляет, что в ближайшее время повышения цен не будет как раз по той причине, что в регион пришли «новички», в том числе и столичные, которым необходимо завоевать рынок.
Несмотря на то что поддержка малого и среднего бизнеса мало реализуется на практике, для строительной сферы в конечном счете все оказывается не так уж плохо, предполагает директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Веселов: «Укрупнение строительных компаний – вполне закономерный процесс, не несущий в себе угрозу для рынка и потребителей. С финансовой точки зрения крупные компании более стабильны, имеют возможности для увеличения количества проектов за счет привлечения более дешевых заемных средств, перераспределения ресурсов с минимальными рисками».
Пока неизвестно, изменится ли в ближайшее время ситуация на рынке. Вячеслав Ефремов считает, что ее может исправить новая тенденция городских властей по продаже больших земельных участков не одним лотом, а мелкой «нарезкой». Такой подход может благотворно сказаться на развитии небольших строительных организаций. Однако гораздо более вероятно, что средние и малые застройщики останутся на рынке, но просто перейдут в статус подрядчиков, а также будут заниматься реализацией небольших проектов, находящихся вне зоны интересов крупных компаний.
Анастасия Федорова,
«Эксперт Северо-Запад»,
21.08.2013 г.