Круглый стол «Проект реконструкции Апраксина двора: возможен ли компромисс бизнеса и власти?», организованный журналом «Эксперт С-З», был посвящен обсуждению проблем, возникающих в ходе осуществления одного из самых масштабных проектов комплексного развития территории, и поиску путей их конструктивного решения. Более двух лет назад по итогам конкурса право на реализацию стратегического инвестиционного проекта стоимостью около 1 млрд долларов получила компания «Главстрой-СПб». Изначально эксперты высказывали опасения, что основные сложности могут быть связаны с имущественно-правовыми обременениями и необходимостью как для города, так и для победителя конкурса учитывать интересы собственников, инвесторов и арендаторов, а также с наличием требований по охране Апраксина двора (АД) как объекта культурного значения.
Без ответов
– Как на сегодня складываются взаимоотношения собственников недвижимости в АД с городскими властями и стратегическим инвестором? Имеется ли понимание предсказуемых перспектив работы?
Генеральный директор ООО «Первый конкурс Апраксина двора» Ирина Иванова:
– Апраксин двор – это город в городе, на территории которого половина собственности государственная, а половина – частная. Это объект культурного наследия: 58 зданий охраняются. И раньше без согласия Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) ни к одному из них нельзя было прикоснуться – собственники и арендаторы в некоторых случаях не имели права использовать даже гипрок для отделки помещений. С 2002 года реконструкция АД пошла очень быстрыми темпами, и, очевидно, кто-то увидел, что это действительно «золотая земля» и надо ее еще более «облагородить».
Власть по-разному пыталась решить проблему с частными собственниками. В 2007 году появилась идея пробить улицу по территории АД, но это позволило бы решить вопрос с собственниками всего 10 зданий-памятников, а не всех 58. Затем хотели отдать одной инвестиционной компании здание самого большого Первого корпуса (27 тыс. кв. м) под реконструкцию вместе с собственниками и арендаторами. Власть решила продать весь Апраксин двор одним лотом одной очень известной крупной компании. В июле 2007 года вышло постановление правительства Санкт-Петербурга о признании АД стратегическим инвестпроектом. Итоги конкурса объявили в январе 2008 года – для нас было понятно, что победителем станет «Главстрой-СПб», потому что уже заранее ему передавались помещения, свободные от прав третьих лиц.
Какие бы предложения мы ни приносили городу как собственники, арендаторы, субарендаторы, это ничем не заканчивалось. В ответ нам говорили только одно: «Мы для вас построили здание рынка площадью 2 тыс. кв. м на улице Руставели (в поле) за 10 млн долларов». При этом рынок на Руставели способен решить вопрос только арендаторов, и то лишь 500−600, а не десятков тысяч предпринимателей, работающих в АД. Договоры аренды, даже действующие, расторгаются через суд. Бизнес уничтожается. При этом в Комитете по управлению городским имуществом (КУГИ) говорят, что арендаторов в АД нет. Как нет? Нас сегодня 15 тыс. человек, мы еще никуда не ушли. Кроме того, в АД есть собственники и их арендаторы, как же решается вопрос с частной собственностью?
Власти нас посылают только на три буквы – в суд, и мы не вылезаем из судов и получаем противоречивые решения, часто не в нашу пользу. Мы не можем найти компромисс с властью, потому что она не хочет нас видеть и замечать, не хочет влезать в проблемы, просто от нас отворачивается. В АД собраны самые острые проблемы государства: обманутые инвесторы и обманутые арендаторы (ведь им предоставили помещения в жутком состоянии), уничтожается малый бизнес, защита прав собственности – как при крепостном праве: вотчину продали вместе с живыми душами.
– Но представители и власти, и стратегического инвестора утверждали, что будут вести переговоры с собственниками о выкупе недвижимости. Два года назад управляющий директор «Главстроя-СПб» Игорь Евтушевский говорил: «Несомненно, мы заинтересованы в выкупе всех объектов недвижимости. Собственность – категория уважаемая, и в каждом случае мы будем отдельно разговаривать, стремясь достигнуть разумных компромиссов»)… Как развиваются эти переговоры?
– Никак. Вообще не было переговоров. Власть и стратегический инвестор ссылаются на историко-культурную экспертизу, которая никак не может родиться. Именно она укажет, сколько зданий можно будет снести, сколько останется и с кем надо будет вести переговоры. Из прессы мы знаем, что предварительная экспертиза позволяет снести всего восемь из запланированных к сносу 35 корпусов. Почему собственники оказались завязаны на эту экспертизу, не очень понятно. Думаю, это просто затягивание времени, чтобы не вести переговоры.
– Как решаются вопросы с инвесторами, которые по инвестиционным договорам с городом получали объекты недвижимости для реконструкции?
Представитель инвестиционной группы «Фармаюнион» Михаил Ласкин:
– Я буду говорить от имени, наверное, всех инвесторов Апраксина двора. Город пригласил нас задолго до того, как были объявлены планы привлечения стратегического инвестора. И не случайно в распоряжении КУГИ, определяющем перечень объектов, подлежащих передаче компании «Главстрой-СПб», отсутствуют корпуса 11, 12, 15, 16, 36, 50, 51 и 52 (в общей сложности примерно 25 тыс. кв. м), которые к тому моменту были поставлены на реконструкцию по действующим инвестдоговорам. По всем этим объектам инвестиционные условия выполнены. Что касается наших двух корпусов, то еще в 2006 году выполнен полный платеж в бюджет Санкт-Петербурга и мы имеем письмо-подтверждение КУГИ.
В 2007 году, когда проведение конкурса еще только ожидалось, мы получили из КУГИ письмо за подписью первого заместителя председателя комитета Алексея Чичканова, в котором нам сообщили, что следует добровольно расторгнуть инвестдоговоры на условиях либо компенсации другими объектами недвижимости, либо возмещения денежных средств из бюджета города, либо обсуждения участия в будущем проекте. Это письмо мы получили 18 июля и ответили на него через два дня, перечислив девять адресов из списка КУГИ, на которые мы согласны, а также указав, что согласны на денежные компенсации и, если будет угодно стратегическому инвестору, на соучастие в проекте. Затем мы еще дважды подтверждали согласие на любой из перечисленных вариантов, но так и не получили ни одного официального ответа.
Впрочем, уже в 2008 году мы получили письмо за подписью заместителя председателя КУГИ Дмитрия Куракина, где предлагалось обсудить возможность денежных компенсаций. Была выполнена оценка обоих объектов, получено экспертное заключение ГУИОН. Мы ответили немедленно, что согласны с оценкой, сделанной КУГИ, и готовы на этих условиях уйти из проекта либо остаться в проекте по согласованию с «Главстроем-СПб». Наше последнее письмо, направленное на имя председателя КУГИ, датировано 28 июля 2009 года и содержит очередное согласие и проект мирового соглашения. Ответа нет до сих пор.
Вместо конструктивного диалога мы получили исковое заявление от КУГИ, в котором указывалось, что мы не выполнили сроки исполнения инвестдоговоров и комитет требует расторгнуть их в судебном порядке. Теперь – по срокам. В 2007 году Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) незаконно отказал нам в выдаче разрешительной документации. Это решение пришлось оспаривать в суде, и дело закончилось документом – предупреждением об уголовной ответственности по ст. 315 УК РФ. В нем написано, что судебный пристав-исполнитель предупредил председателя КГА Александра Викторова об ответственности за неисполнение вступившего в законную силу решения суда. Таким образом, год ушел на КГА, затем год – на Государственный архитектурно-строительный надзор, потому что и здесь повторилась подобная история.
Завершилось дело тоже успешно – получено положительное заключение Управления государственной экспертизы по проектам корпусов 50 и 51. Документ свидетельствует, что проекты согласованы всеми надлежащими органами (в том числе КГИОП), – после этого обычно следует разрешение на начало строительства. С тех пор идет третий год, и предстоит третий суд – будем добиваться выдачи разрешения на начало строительства, поскольку вся проектно-сметная документация готова. Любой инвестор, подписавший однажды инвестдоговор, по закону обязан принимать все зависящие от него меры, чтобы закончить проект. Каждый раз, когда нам отказывают, мы обязаны идти в суд, ибо в противном случае нам скажут: вы ничего не делали, и с вами следует расторгнуть договор по причине бездействия.
Подчеркну: мы неоднократно заявляли и в компании «Главстрой-СПб», и во всех заинтересованных комитетах администрации, что готовы к участию в стратегическом проекте, что у всех инвесторов (возьму на себя смелость сказать) достаточно средств, чтобы продолжить работу по реновации АД (не секрет, что он в этом очень сильно нуждается). Но никакого конструктивного решения не найдено.
Руководитель НП «Содействие» Станислав Рузанов:
– Речь идет как минимум о шести зданиях, а это 10% имущественного комплекса АД. Это реальность: действующие инвесторы, имеющие на реконструкции целиком шесть зданий, сегодня готовы продолжать инвестиционную деятельность.
Компромиссная целесообразность
– Привлечение стратегического инвестора власти обосновывали в числе прочего необходимостью комплексного преобразования территории АД и изменения качества городской среды. Возможно ли формирование некой новой концепции более эффективного развития коммерческой недвижимости АД, скоординировав интересы имеющихся собственников?
Исполнительный директор компании Praktis C&B Сергей Федоров:
– Мы делали бизнес-план для одного из участников конкурса – Ruric AB, которая объединилась затем с компанией Шалвы Чигиринского. Просчитывая бизнес-план, учитывая все ограничения КГИОП, ситуацию с инженерной инфраструктурой, выкупом прав и т.д., мы и со всеми натяжками не увидели в проекте экономики! То есть не было никакого экономического смысла в этой битве титанов – «Главстроя» и Чигиринского. Проект мог бы иметь более чем 20-летнюю окупаемость. С моей точки зрения, единственный экономически целесообразный путь развития АД – точечный, по отдельным корпусам, девелопмент, который ранее и начинал реализовываться. Под грандиозным же проектом с массой некоммерческих функций, архитектурным переустройством, огромными вложениями и выкупом активов у собственников, не желающих их продавать, и т.д. не было экономической основы.
Заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский:
– Конечно, если бы в России нормально развивалась рыночная экономика (без перерыва на 70 лет), то в центре Петербурга вряд ли сохранилось бы такое явление, как Апраксин двор. Рано или поздно были бы приняты решения в рамках закона и, видимо, при обоюдном или вынужденном согласии сторон с АД произошло бы то же, что в свое время с «чревом Парижа». На Западе это называется процессом «джентрификации», то есть облагораживания городских лакун, задержавшихся в развитии. С другой стороны, понятно, что при таком множестве держателей прав на объекты, полученных в законном порядке, с расселением этой «коммунальной квартиры» не могло не случиться подобного казуса.
Кроме того, очевидно, что политика городских властей в последние годы заключалась в вытеснении малого бизнеса с улиц в его наиболее простых, скажем так, формах (до сих пор очень хорошо представленных в Москве, где «шанхаистые» ларьки норовят не только облепить каждую станцию метро, но и стать «родимым пятном» на городском ландшафте). И, видимо, в русле курса на сокращение количества объектов мелкой розницы было воспринято предложение расселить АД и отдать его судьбу в одни руки. Все происшедшее было вполне ожидаемым с точки зрения и отношения властей к этому пятну, и того, что в центре города существовала территория, во многих отношениях небезупречная. Однако пауза в решении проблемы АД не должна быть бесконечной.
Представляется, что выходом могло бы стать создание консорциума, учитывающего интересы держателей прав (которые, как я неоднократно слышал, беспардонно пытаются опровергнуть). И это объединение, «профсоюз АД», должно получить возможность участвовать в непростом процессе создания нового, нестыдного для Петербурга торгового, развлекательного и культурного центра, который стал бы достопримечательностью города, а не пятном на его репутации.
Защита от амбиций
– Какие ограничения накладываются сегодня на планы реконструкции АД с точки зрения требований охраны объектов культурного наследия?
Заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов:
– На территории АД 58 корпусов – это объекты культурного наследия, памятники регионального значения, уже давно находящиеся под государственной охраной и защищаемые федеральным законодательством. Выполняемая сейчас историко-культурная экспертиза (реально она закончена, но не согласована с госорганом – КГИОП) по определению не может сказать, что здесь располагаются некие сараи, построенные хозспособом и не представляющие архитектурной и исторической ценности.
Эксперты НИИ «Спецпроектреставрация» очень профессионально проанализировали территорию, и то, что показывает экспертиза, едва ли может устроить многоуважаемого стратегического инвестора: фактически на этой территории очень мало объектов, которые можно снести и на их месте построить новые. Какие-то преобразования, внутренние реконструкции возможны, поскольку эти 58 корпусов различаются по техническому состоянию и историко-культурной ценности. Но речь не может идти о многочисленных сносах, о которых мечтал инвестор: по периметру оставляем застройку, а внутри получаем чистое поле, где можно развернуться. С этим и связаны, как я понимаю, трудности с согласованием экспертизы госорганом. Помимо 58 зданий-памятников в АД восемь корпусов советской постройки – новоделы, которые можно разобрать, но все остальное – это памятники!
Непонятно, что остается инвестору. Он явно не рассчитывал, что его позовут отремонтировать фасады, заменить одни временные перегородки другими и т.д., то есть немного благоустроить территорию, но не вносить на нее никаких новых коммерчески выгодных объектов. Безусловно, комплекс АД нуждается во внимании государства и частного бизнеса, потому что находится в очень запущенном состоянии. Но его развитие должно быть связано скорее с неким интеллектуальным, а не лобовым проектом, позволяющим появиться на этой территории действительно благоустроенному городу внутри города.
– Насколько публична практика согласования экспертиз в КГИОП и других структурах власти?
– Федеральный закон №73 «Об объектах культурного наследия» говорит о гласности, открытости, максимальной информированности общественности относительно историко-культурной экспертизы. А на практике это абсолютно закрытая процедура. Экспертиза должна быть согласована только госорганом по охране памятников – по закону никто больше не вправе прикладывать к этому руку. КГИОП может предложить замечания, исправления, добавления, если считает, что в экспертизе что-то не учтено. Затем у КГИОП остается только два варианта: либо согласовать экспертизу (и она становится официальным документом – основанием для дальнейших действий госорганов), либо отказать в согласовании.
Но я хотел бы посмотреть, как он сможет отказать, поскольку экспертиза сделана профессионалами высочайшего класса. В данный момент, как я понимаю, мы находимся на этапе поиска выхода из ситуации, когда и отклонить экспертизу нельзя, и согласовать по другой причине не решаются. Госорган может пытаться как-то убедить инвестора и экспертов, чтобы они сделали шаг навстречу инвестору. Но ранее прозвучавшая цифра – восемь зданий, снос которых, возможно, допустим, – при больших усилиях госоргана теоретически может превратиться от силы в 12, но в 58 она никогда не превратится! Никакие специалисты под такой экспертизой не поставят свои подписи – они предупреждены об уголовной ответственности.
Председатель постоянной комиссии по промышленности, экономике и собственности Законодательного собрания Санкт-Петербурга Александр Ольховский:
– Такое ощущение, что весь проект – это некий эмоциональный продукт тучных лет, когда казалось, что где ни воткни в землю палочку, она все равно прорастет, расцветет и принесет деньги. И как будет реализовываться проект АД – это вопрос второй, главное – застолбить за собой. На мой взгляд, здесь проявлено типично московское бизнес-мышление. И неважно, какова историческая ценность объектов или еще что-то. Мы все знаем, во что превратили Москву – всюду появились «вставные зубы» совершенно негармоничных зданий. Это показатель – деньги решают все. Разумных оснований, почему идет конфликт вокруг АД, нет – всегда можно договориться, было бы желание.
Во время одного из обсуждений ситуации с АД, когда представитель администрации заявил, что главному инвестору дано указание найти решение с остальными собственниками, бывший начальник ГУВД депутат Аркадий Крамарев сказал: «Что вы делаете? Мы же знаем, что может быть, когда крутой инвестор начнет разбираться с собственниками на территории». И действительно, как только нарушается главный принцип – неприкосновенности собственности, мы вступаем в период господства революционной целесообразности.
Это чревато серьезнейшей дестабилизацией сначала экономической, а потом и политической ситуации. Кроме того, подчеркну, что малый и средний бизнес – единственный сектор городской экономики, который в период кризиса вырос на 11%, это самая стабильная ее часть. Что может последовать, если будет продолжаться такое отношение к бизнесу? Рядом расположена Ленобласть, и всегда можно найти способ увести бизнес туда, особенно если он связан с земельными затратами: там и землю получить гораздо проще.
С правом на согласие
– Каковы в настоящее время условия ведения бизнеса на территории АД?
Станислав Рузанов:
– С компанией «ПРЭО «Нежилой фонд», занимавшейся эксплуатацией территории АД, городом расторгнуты отношения – вместо нее введена структура «Жилкомсервис №2». Убирается территория отвратительно. Да и зачем убирать АД – он должен развалиться. Когда развалятся памятники, охранять станет нечего. Что делать? Построим нечто красивое, подходящее под современные технологии продаж. АД сейчас обнесен забором с дырками, который в любую ночь может превратиться в глухой забор. Для чего все это делается? Чтобы лишить собственников доходов, превратить здания в руины и заставить продать за три рубля. Исполнительная власть обязана защищать конституционные права граждан. Конституционное право на частную собственность состоит из прав владения, распоряжения и использования. Нам пишут: мы же не мешаем вам владеть – владейте! Но косвенно нам мешают распоряжаться, потому что такой скандальный объект недвижимости цены уже не имеет и его не продать, что же касается пользования правом собственности – нам заборчик поставили.
Председатель совета Санкт-Петербургской ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков:
– Ситуация с АД чрезвычайно системная, фронтальная. Не соглашусь, что малый торговый бизнес уничтожается из-за несовременности форматов. Мелкорозничная торговля есть во всех столицах и крупных городах развитых европейских стран. В Париже торгуют в метро. В Зальцбурге в центре города (в аналогиях Петербурга – где-то в районе Исаакиевского собора) стоит торговая зона в дощатом варианте, покрашенная, наверное, в конце 1960−х годов, – это частная собственность и ни у кого не возникает мысли ее ликвидировать. В Инсбруке на каждой остановке общественного транспорта расположены торговые павильоны, которые никому не мешают.
Можно сколько угодно сбрасывать классиков с корабля современности, но замечательная фраза «государство – это аппарат насилия в интересах правящего класса» никуда не делась. На этом все и строится. В Петербурге вопрос начался не с Хасанского рынка или Апрашки, а стратегически – с остановочных павильонов и торговли у метро. Причина предельно простая, экономическая: надо расчистить город под иностранные торговые сети. За последнее время мы потеряли свыше 1,6 тыс. торговых объектов на остановках, около 2 тыс. торговых точек в метро и рядом с ним. Недавно еще было 880 зон мелкорозничной торговли (в бытовом понимании – мини-рынков), а осталось, как отчитался Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли в декабре 2009 года на Форуме малого предпринимательства, 177. Таким образом, потеряно свыше 4 тыс. торговых мест, за каждым из которых стоит предприниматель, продавец и т.д.
Почему это происходит? Когда предприниматель начинает защищать свои права, он часто получает обвинение – мол, вы лезете в политику. На мой взгляд, обвинение по смыслу справедливо. Ведь политика – это искусство договариваться о сосуществовании в семье, в подъезде, в городе, в стране и т.д. Но договариваться могут партнеры, а барин с крепостным договариваться не должен. Как только вы становитесь малым предпринимателем, неизбежно начинаете перестраивать мозги и к определенному моменту из состояния крепостного переходите в состояние гражданина. А гражданин – это тот, с кем надо договариваться, но вас в этом качестве никто не ждет.
Алексей Шаскольский:
– Всем памятна ситуация с московским поселком Речник, когда говорили: конечно, выселят их в лучшем виде. Тем не менее… Мне кажется, стоит вспомнить и о лягушке со сметаной, и о том, что капля камень точит… И то, что люди объединяются, идут к юристам, отстаивающим их права в суде, внушает определенный оптимизм. Хочется надеяться, что и в случае с Апраксиным двором сейчас, в условиях кризиса, как раз наступает момент, когда нужно собрать умных людей и подумать, каким образом предложить власти план выхода из той нелепой ситуации, которая сложилась при ее же деятельном участии. И, может быть, наше обсуждение могло бы стать маленьким шагом в этом направлении. А от представителей власти хотелось бы дождаться внятной и безупречно законной позиции.
Игорь Архипов, «Эксперт Северо-Запад», 29.03 – 04.04.2010, № 12 (458)