В начале февраля небольшая частная компания ООО «Полюс» подала жалобу главе администрации Петроградского района. Как написано в этом печальном документе, полтора года назад «Полюс» участвовал в открытом аукционе на право пользоваться землей на Крестовском острове. Тут как тут подоспели спекулянты — предлагали отказаться от торгов и провести сделку через их посреднические структуры. «Полюс» отказался. В результате заветный участок достался компании по завышенной цене — 3,1 млн в год за 50 квадратов. Но договоры на поставку цветов уже были заключены, персонал был набран, и руководство компании решило рискнуть.
Увы, риск оказался неоправданным — профильные комитеты больше четырех месяцев не могли согласовать проект торгового павильона, а значит компания несла убытки. Все это время арендная плата «Полюсу» начислялась в полном объеме. В конце концов, УНИ Петроградского района подало на компанию в суд, и тот обязал «Полюс» выплатить долг и пени, к тому же, было решено демонтировать многострадальный цветочный павильон. Как уверяют владельцы «Полюса», никаких повесток они не получали, а потому и защищать себя в суде не могли. Компания уже подала встречный иск. Вот только шансов переломить ситуацию у нее, похоже, нет.
История не самая типичная. На лицо недальновидность предпринимателей, заключивших заведомо невыгодную сделку. Но ситуация, в которой оказался «Полюс», обнажает серьезную и весьма распространенную проблему — проблему спекуляции на земельных аукционах.
Спекуляции без риска
Как считает исполнительный директор Союза малых предприятий Санкт-Петербурга Владимир Меньшиков, «Полюс» подписал себе приговор еще на торгах.
«У нас сейчас сложности с законодательством, торгов на получение земельных участков под временную аренду немного, и эти торги всегда вызывают большой ажиотаж.
Поскольку конкурсная процедура несовершенна, очень часто появляются спекулянты, желающие нагреть на этом руки. Вносится небольшой задаток, и дальше организация допускается до торгов. Если организации, которые занимаются спекуляцией, организации с налетом мошеннической деятельности потеряют сумму задатка, для них это будет абсолютно не критично. Предпринимателю на торгах вполне могут предлагать взять субаренду или снять заявку на участок — это действительно так, у нас конкурсная процедура способствует спекуляциям, мошенническим действиям», — отмечает эксперт.
Однако не во всем виноваты спекулянты.
Цены уходят в небо
«Я не понимаю действия предпринимателей, — признается Меньшиков. — Они арендовали 50 квадратных метров за 3 миллиона 100 тысяч рублей в год. Это получается метр в месяц — 5000 рублей с небольшим. Это безумная цена, за такие деньги можно снять помещение с уже подключенными коммуникациями, с электричеством, водой, уже сделанным ремонтом, причем в топовых местах, таких, как Невский проспект. Это абсолютно не рыночная ситуация, я даже не представляю, во сколько раз там взлетела цена от первоначальной ставки, которая была на конкурсе».
Завышенной стоимость участка посчитал и Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге: «На текущий момент средняя арендная ставка за земельные участки под реализацию объектов коммерческой недвижимости составляет порядка 150 руб. за кв. м., однако, безусловно, многое зависит от локации и назначения конкретного актива. Что касается объекта, расположенного на Крестовском острове, то, по нашим оценкам, ставка аренды сильно завышена».
Согласование в профиль
Итак, руководство «Полюса» видимо совершило ошибку. Но, может быть, компания могла рассчитывать на оперативное согласование профильных комитетов? Увы, нет. «Что касается сбора документов, то в среднем на такой процесс можно потратить от одного месяца до полугода, все решается в индивидуальном порядке», — уверен Андрей Бойков.
«Я согласен, что процедура согласований достаточно длительная, нужно ее сокращать, — отмечает Меньшиков. — Наше объединение регулярно предлагает органам власти это сделать, ведь это неэффективное использование земли, от которого теряет и город, и бюджет — если бы процедура была короче, арендные ставки могли бы быть выше, предприниматели могли бы быстрее начинать вести деятельность, быстрее бы поступали в бюджет налоги. Это неэффективно, но это существующая практика, и на текущий момент она такая, к сожалению».
Два полюса одного «Полюса»
А что же льготный период аренды? Разве не предусмотрен он на то время, что компания проводит в ожидании чиновничьих подписей? В КУГИ на наш запрос ответили четко: «По закону участки не передаются под изыскательные работы, если речь идет просто об аренде под коммерцию». Так называемый изыскательный или льготный период — прерогатива инвестиционных проектов.
«Период, когда участок готовится к пользованию, должен учитываться в общем расчете рентабельности бизнеса, — считает Владимир Меньшиков. — То, что в данном случае предпринимателю отказали, абсолютно естественно. И в принципе, я считаю, что с точки зрения государства как арендодателя это правильно. Факт в том, что человек согласился на эти условия, заключил договор. Ну представляете, вам бы сдавали квартиру, а вы бы сказали: «Вы знаете, мне тут надо сделать ремонт. Давайте, пока я буду делать ремонт, я платить вам не буду?»
Сурово, но, в общем-то справедливо. И все же «Полюсу» можно только посочувствовать. Тем более что цепочку ошибок, совершенных недальновидными предпринимателями, запустили спекулянты.
«Подобные ситуации вызывают двойственные ощущения, — признается Меньшиков. — С одной стороны, предприниматель сам себя загнал в невозможность нормальной работы, но с другой стороны, конечно, то, что происходило на конкурсе — это беспредел, и тут нужны законодательные изменения».
Спекулянты не боятся никого и ничего. Они стали настолько привычной частью аукционно-земельного ландшафта, что на них почти никто не обращает внимания. Считается, что предприниматель просто должен держаться от них подальше. Вот только порой от этих ребят не спрятаться-не скрыться. Что же касается длительных согласований со стороны чиновников, то они наверняка являются частью одного коррупционного процесса. Не хочешь по-хорошему — будет по-плохому: спекулянты, как стервятники, ждут, пока расщедрившиеся предприниматели разорятся, а земля вернется на аукцион. Так или иначе, они своего не упустят.
Нина Фрейман, «Новости малого бизнеса», фото с сайта krd.ru