Возникновение гостиничного рынка пришлось на 90-е годы прошлого века: пока власти ждали крупных гостиничных инвесторов, малый бизнес создавал сеть мини-отелей. Создание его происходило в полном соответствии с европейской традицией и было реакцией на острый дефицит гостиничного жилья.
По мнению специалистов, несмотря на то, что сегодня реализуются и крупные инвестиционные проекты, сегмент мини-отелей в Санкт-Петербурге продолжает динамично развиваться. А представители туристической индустрии уверены, что это отвечает интересами Петербурга и всей туристической отрасли.
Европейские стандарты
Всплеск создания мини-отелей в Петербурге закономерен: как и во всех привлекательных для туристов европейских столицах, возможности строительства в центре города ограничены. Этот факт подталкивает бизнес к созданию пансионов, как их часто называют на Западе. Но не только дефицит гостиничных мест способствовал возникновению мини-отелей. Дело в том, что действующие гостиницы часто были не способны обеспечить должный уровень обслуживания. А мини-отели как раз и сделали ставку на бизнес-туристов, которые требовали не только высокого качества сервиса, а даже эксклюзивного в некоторых случаях.
Изначально привлекательность ниши мини-отелей для инвесторов была объяснима: обилием коммуналок в центре города и сговорчивостью их жителей, охотно переселявшихся даже на окраины. Затраты на создание отелей на месте коммуналок были намного меньше, чем при новом строительстве. К тому же свободных участков в центре города практически не осталось.
Петербургские особенности
Дефицит места под застройку и жесткие правила в сфере охраны памятников истории и культуры — это не все причины активного развития этого сегмента гостиничного бизнеса. Одна из самых веских причин — сравнительно небольшое количество барьеров на пути инвестирования.
К примеру, чтобы согласовать проект обычной гостиницы, нужно около трех лет, к тому же — места под застройку имеют максимальную стоимость, которая соответствует цене многоквартирного высотного дома. Степень же доходности гостиничного бизнеса значительно ниже, да и инвесторы не всегда готовы тратить такие суммы.
Кроме того, исторический центр города не всегда может обеспечить необходимые энергетические мощности. И на согласование проекта с Ленэнерго можно потратить около года. Непростая процедура получения различных разрешений часто требует урегулирования в судебном порядке.
А иногда все заканчивается тем, что даже полученное разрешение реализовать нельзя — не позволяет состояние городских инженерных коммуникаций, и тогда инвестор сам прокладывает новый кабель. Но даже если и обходится без этого, подключение к инженерным коммуникациям остается делом недешевым и порой болезненным.
Сегодня создание новых мини-отелей в Северной столице — задача весьма непростая. Чтобы создать новый объект в центре Петербурга, предпринимателям приходится реконструировать существующие здания.
Если здание жилое, то перепланировка, перепрофилирование, перевод части помещений в нежилой фонд потребуют соблюдения целого ряда требований различных контролирующих организаций.
Чем дальше — тем больше времени приходится тратить инвесторам на поиски. И если соответствие выбранного места требованиям удобства, транспортной доступности и расположения вблизи исторического центра — шаг вполне реализуемый, то перспективы для предстоящего расселения могут стать серьезной проблемой.
Если инвестор выбирает жилое здание, он должен решить вопрос длительного расселения, а пригодных для этого квартир крайне мало. В большинстве своем объекты давно расселены, а некоторые и вовсе принадлежат состоятельным владельцам, которые абсолютно не заинтересованы в продаже своей недвижимости. Но выход есть и в этом случае: инвесторы могут использовать лишь часть здания. Правда, полный контроль над инженерными коммуникациями и надлежащим порядком на площадях общего пользования будет невозможен.
Как раз наибольшее количество мини-отелей и располагается в историческом центре — в обычных парадных. За стандартными дверьми находятся роскошные апартаменты, весьма привлекательные для туристов со всего мира.
Напрашивается вывод: благодатная почва для развития мини-отелей связана с богатой историей и потерей Санкт-Петербургом статуса столицы — это дало возможность избежать масштабных реконструкций в историческом центре города.
Ожидания и рыночные перспективы
Если верить экспертной оценке обозримых перспектив, то динамика роста рынка мини-отелей будет оставаться высокой. Представители гостиничного бизнеса прогнозируют и ряд других тенденций. В частности, они считают наиболее перспективными для инвестиций мини-отели эконом-класса, которые можно активно создавать как в историческом центре, так и за его пределами, где стоимость недвижимости ниже. Главным условием успешного развития этого сегмента гостиничного хозяйства специалисты считают грамотный менеджмент и максимальную загрузку.
Санкт-Петербург...ру
09.08.2012 г.