Новая «беда» подкралась незаметно, хотя и видна была издалека.
Малый бизнес откровенно нуждается в преференции, но…
…Федеральный закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» уравнял покупателей в правах. Но все бы ничего, если бы не классический принцип «все равны, но некоторые равнее». Кроме того, что крупный бизнес активно наступает на пятки малому предпринимательству уже по принципу естественного отбора, так еще и в соответствии с вышеуказанным законом сегодня все помещения, опять же, соответственно утвержденному уже в Санкт-Петербурге плану приватизации, выставляются на торги на аукционе Фонда имущества. Однако представители малого предпринимательства не имеют должного кредитного ресурса уже хотя бы в силу отсутствия закона об ипотеке коммерческой недвижимости, а банки, в свою очередь, под ипотеку коммерческой недвижимости в массовом порядке кредиты давать тоже не в состоянии. И дело тут в том, что предоставление арендатору кредита под залог того помещения, которое он желает выкупить, невозможно просто потому, что оно ему не принадлежит, а находится в собственности казны Петербурга.
Член Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса Санкт-Петербурга Яна Боровицкая придерживается мнения, что это возможно, но при каких-то отдельных договоренностях. Ситуация же складывается из того, что перечисление денежных средств должно произойти в течение месяца с момента осуществления торгов. Получается, что банк должен это сделать, не имея залогового обеспечения. Кроме того, оформление собственника идет не менее трех месяцев, соответственно, у банка, опять же, никаких гарантий нет.
Таким образом, арендатор, которого выставили на торги, имеет возможность получения кредита, но это будет весьма краткосрочный заем. В лучшем случае деньги предприниматель получит на срок от 3 до 5 лет, и то, если ему это вообще удастся – под залог какого-либо своего имущества или «постимущественный». И не более того.
Рейдеры
Выходя же все-таки на торги, арендатор не в состоянии бороться с финансовыми группами, которые присутствуют на сегодняшний день на торгах в Фонде имущества. Другими словами, с так называемыми рейдерами, скупающими помещения в целях дальнейшей перепродажи. И больше не для чего. «Если посмотреть Вестник Фонда имущества, то можно увидеть некую очень интересную закономерность, – говорит Яна Боровицкая. – Там достаточно часто встречаются одни и те же фамилии, которые приобретают объекты».
Также интересна статья 23 закона № 178-ФЗ, благодаря которой у этих самых скупщиков появилась возможность приобретать недвижимость по первоначальной цене. В соответствии с этой статьей возможна продажа государственного и муниципального имущества посредством публичного предложения, что значит буквально следующее: «если по каким-то причинам данное помещение было снято с торгов, а эту процедуру легко провести, чтобы не проводить аукцион, то, поскольку считается, что это помещение никому не требуется, оно, посредством публичного предложения, идет по первоначальной стоимости». Продажа данного государственного имущества осуществляется в случае, если аукцион был признан несостоявшимся. Но право приобретения недвижимости получает первый, подавший в установленный срок заявку на приобретение указанного имущества. Таким образом, первый становится последним. В положительном для себя аспекте.
Как не приняли закон
Полтора года назад в Государственную Думу поступил проект закона ФЗ № 193202-4 «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества», где были также предусмотрены и преференции малому бизнесу при выкупе арендованных его представителями помещений.
Вот только проект этот ни разу не выносился даже на чтение. Мотивация такого поведения объясняется тем, что проект закона потерпел фиаско при согласовании в правительстве РФ, то есть Министерство экономического развития и торговли дало отрицательную оценку данного закона, ссылаясь на нарушение, а именно отсутствие прав равенства покупателей. «Однако здесь не предлагалось вносить изменения в 178-й закон, а предлагалось создать отдельный закон, именно закон для малого предпринимательства», – говорит Яна Боровицкая. Так дошли до основного закона: «Если поднять Конституцию РФ, статью 104, то там четко сказано, что если нет расхода федерального бюджета, то согласие правительства на издание того или иного закона не требуется», – возмущается госпожа Боровицкая.
Благими намерениями…
Теоретически КУГИ и правительство города пошли навстречу арендаторам, издав распоряжение № 233-р от 3 августа 2006 года «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Из него следует, что с готовым на приватизацию предпринимателем продлевается договор аренды с 10-летним обременением, в случае, если он был добросовестным арендатором. Однако если вспомнить, что понятие «добросовестный арендатор» означает внесение арендной платы без задержек (за редким исключением), отсутствие невыполненных предписаний санитарно-эпидемиологической службы и пожарной инспекции, а также незаконной перепланировки в арендуемом объекте, то мало кто может получить это 10-летнее обременение.
Яна Боровицкая:
Распоряжение КУГИ, на деле, никакой реальной помощи арендаторам не дало. Но самое страшное то, что даже если вдруг арендатор и получает это 10-летнее обременение, фактически, договор аренды составлен в пользу арендодателя, а не арендатора. Таким образом, если последний выходит даже с этим обремененным договором аренды на торги, он не сможет оплатить всю арендную плату на все 10 лет вперед, потому что при заключении самого договора на обременение ставка выставляется максимальная. Оплатить аренду вперед (как указано в распоряжении 233-р), да по максимальной ставке (как требует договор) он будет не в состоянии, поскольку речь уже пойдет о таких суммах, платить которые не имеет смысла. Соответственно, арендатор выходит на торги, но ни рейдеров, ни те финансовые группы, которые также участвуют в торгах, абсолютно не волнует его появление, и ценник за это помещение в ходе торгов начинает расти в геометрической прогрессии, и арендатор уходит – его покупают. Поэтому распоряжение КУГИ, на деле, никакой реальной помощи арендаторам не дало. Фактическую помощь может оказать только закон, который даст нам первоочередное право выкупа, а значит, сохранение нашего бизнеса и рабочих мест.
Алина Шаман, «Недвижимость. Оборудование. Строительство», 22.01.2007, № 2 (471)