В Петербурге продолжается судебное разбирательство по иску ООО «Афина» к Комитету имущественных отношений. Чиновники отказываются перезаключать договор на размещение НТО без аукциона, полагая, что коммерсанты недобросовестно исполняли обязательства, сдавая торговые площади третьим лицам. Этот процесс – первая попытка бизнеса оспорить трактовку «субаренды» как нарушения договора с городом.
Напомним, что типовое соглашение КИО обязывает арендаторов не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться обременение имущественных прав. В частности, пункт 4.3.8 прописывает запрет на договоры залога, внесение прав на аренду участка или его уставной части в уставный капитал юридического лица.
КИО неоднократно разъяснял: передача стоящих на городской земле НТО в аренду третьим лицам является обременением. Договоры в таких случаях обещают расторгать, а освободившийся участок выставлять на новый аукцион. Вместе с тем юристы обращают внимание, что прямой запрет на условную «субаренду» (этот укоренившийся термин ошибочен, поскольку предприниматели не арендуют павильоны у КИО) не прописан в типовом договоре. На этом основании одностороннее расторжение отношений теоретически можно оспорить в суде.
В процесс вводят монополистов и чиновников?
Договор аренды двух земельных участков на Варшавской улице был заключён между ООО «Афина» и КУГИ в апреле 2009 года. Семь лет спустя предприниматели попытались оставить свои НТО на том же месте без проведения аукциона. Такая возможность предусмотрена для тех, кто честно исполнял обязанности по договору, заключённому до марта 2015 года.
По словам истцов, вместо положенного законом месяца, ответ из КИО пришел лишь через восемь. Коммерсантам отказали, обнаружив, что их павильоны находятся в пользовании у третьих лиц.
В суде юрист Комитета подтвердила позицию ведомства: использование НТО на городской земле невозможно без использования самого земельного участка. Следовательно, отдавая павильон в аренду третьему лицу, его владелец фактически передает и землю.
«ООО «Афина» полагает, что заключённый договор аренды НТО не влияет на владение и пользование земельным участком. Но это противоречит самой сути договора аренды з.у., всю площадь которого занимает объект», – отметила представитель КИО.
В суде так же было заявлено о необходимости исследовать все возможные основания для отказа перезаключения договора с коммерсантами. В связи с чем юрист ходатайствовала о привлечении к делу третьих лиц – представителей «Водоканала», Комитета по энергетике и инженерному обеспечению и КГА. Оказалось, что Комитет по энергетике согласовал использование одного из участков предпринимателя исключительно в части свободной от охранной зоны.
КИО парировал представитель «Афины» Григорий Овчинников, управляющий партнер юридической компании «ЭКСТРА ЮС».
По его словам, отказ в перезаключении договора был вынесен КИО лишь на одном основании: «субаренды». Но почему-то в суде город пытается «пристегнуть» к нему ещё и другие причины, не озвученные ранее. Тем временем, ни КГА, ни «Водоканал» не смогут подтвердить или опровергнуть добросовестность владельца НТО. К тому же обследование «Водоканала» показало, что никаких действующих сетей под спорным участком нет с 2003 года.
Правда, представители КИО усомнились в качестве проверки участка, ведь все последние годы его занимал киоск.
В итоге, судья Ксения Галенкина указала на возможные обстоятельства, которые могут препятствовать перезаключению договора, даже если арендатора признают добросовестным. Решение о привлечении третьих лиц к процессу будет вынесено на следующей неделе. В заседании объявили перерыв до 17 июля.
«Мы полагаем, что дело необходимо рассматривать не по всем обязательствам арендатора, а лишь по основаниям отказа. Подчеркну, что в данном случае отказ не был связан ни с КГА, ни с «Водоканалом». За все годы претензий к предпринимателю у Комитета не возникало. Но КИО не представляет доказательства, подтверждающие недобросовестность. Зато ходатайствует о привлечении третьих лиц. Мы же указали, что оппонентам ничто не мешало собрать все эти доказательства (если бы они существовали) ранее. И предъявить их суду сегодня», – прокомментировал корреспонденту «Новостей малого бизнеса» позицию истца Григорий Овчинников.
Как ранее отмечали участники рынка, сотрудники КИО осторожны, и не стремятся расторгать договоры с владельцами НТО только лишь по факту «субаренды». Не исключено, что в основе такого подхода лежит осознание непрочности правовой позиции, особенно после того, как коммерсантов поддержала городская прокуратура, а также Омский областной и Верховный суд РФ.
По мнению «Новостей малого бизнеса», текущий процесс подтверждает выбранную тактику ИОГВ. Вероятно, после ввода в дело третьих лиц в суде предпримут попытку найти основания для отказа, которые напрямую не касаются сложной сегодня во всех отношениях «субаренды».
Губернатор VS прокуратура
Интересно, что с 2007 года арбитражные суды несколько раз расценивали сдачу в аренду павильонов, стоящих на городских землях, как обременение правами третьих лиц. Впрочем, в качестве основания для расторжения договора «субаренда» применялась исключительно к злостным правонарушителям.
С 1 марта 2017 года в действие вступил новый Земельный кодекс РФ, а следом – региональный закон «О размещении НТО» и Распоряжения КИО. Новые правила сделали невозможным бизнес девелоперов-павильонщиков.
В2016 году КИО отказался переоформить 14 договоров по причине «субаренды». Как недавно рассказал заместитель председателя Комитета Александр Герман, типовой договор был продиктован, в том числе, и позицией руководства города.
«Это поручение губернатора, который недоволен тем, что торги на земельные участки проходят с превышением цены в десять раз. В них не могут участвовать реальные предприниматели, а земли скупают посредники. Чтобы противостоять этому и был разработан данный договор», – рассказал чиновник в ходе заседания межведомственной рабочей группы по защите прав предпринимателей.
Правда, как стало известно «Новостям малого бизнеса», позиция губернатора была во многом сформирована влиянием его заместителя Михаила Мокрецова. В отношении этого чиновника прокуратура Санкт-Петербурга должна была вынести представление ещё весной. В акт надзорного реагирования вошли отказы КИО перезаключить договоры аренды с предпринимателями, сдающими свои НТО.
Правовую позицию Комитета в отношении «субаренды» надзорный орган счёл необоснованной. Например, в прокуратуре сослались на решения Верховного суда РФ и Омского областного суда. Напомним, там пришли к выводу, что Гражданский кодекс разрешает передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, если это не противоречит закону.
Также в прокуратуре отметили: ни примерные типовые договоры, ни законодательство, регулирующее размещение НТО, прямо не запрещают предпринимателям сдавать принадлежащие им павильоны. Любопытно, что именно это обстоятельство препятствует оспариванию пункта 4.3.8 в суде.
«Есть распоряжение Комитета, которым утверждена типовая форма договора. Юристы Комитета имеют высокий уровень квалификации, поэтому грубые формулировки не используют. Пункт типового договора всего лишь запрещает вступать в сделки, которые создают обременение или же могут создать его в будущем. Прямо поименованы залог, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридического лица. Про запрет сдачи в аренду собственного движимого имущества (НТО) нет ни слова. Если предпринимателю не отказано в заключении договора или с ним не расторгнут договор по данному основанию, то первое, что спросит судья – чем конкретно ущемляются ваши права? Выяснится, что нарушение права как таковое ещё не возникло. А предприниматель всего лишь подозревает, что в будущем данное условие может быть использовано против него...», – рассказала в интервью «Новостям малого бизнеса» адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марина Четверикова.
По словам эксперта, в Воронеже владельцам НТО власть прямо запретила передавать своё имущество в безвозмездное или возмездное пользование. Таким образом, коллеги петербургских коммерсантов столкнулись с очевидным превышением полномочий органами власти – ИОГВ попытались установить нормы гражданского права, что и было оспорено в Верховном суде.
По словам Марины Четвериковой, сегодня в Петербурге реально оспаривать уже состоявшийся отказ в заключении договора на размещение или расторжении договора. Либо идти по пути преддоговорных споров.
Алла СЕРОВА
Комментарии:
Александр Семчуков, председатель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга:
«Зачастую в аукционах на право размещения НТО принимают участие недобросовестные лица. Они максимально повышают цену, чтобы отсечь остальных участников, и побеждают в аукционе. После заключения договора такие лица размещают НТО и сдают их в субаренду, при этом не платят арендную плату. Учитывая, что КИО расторгает договор, если есть неуплата за два платежных периода (полгода), а также время, необходимое на освобождение земельных участков (ещё несколько месяцев), такая тактика может быть выгодной для недобросовестных лиц».
Александр Абросимов, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Санкт-Петербурге:
«КИО мотивирует свою позицию тем, что поскольку использование НТО, размещённого на земельном участке, по назначению невозможно без использования такого земельного участка, имеет место его передача в фактическое пользование арендатору НТО. По мнению ведомства, ценность НТО (его коммерческая привлекательность) как объекта аренды в таком случае напрямую зависит от возможности его использования в определённом месте, то есть совместно с земельным участком. По мнению Уполномоченного, заключая договор аренды земельного участка (договор на размещение НТО) с городом, предприниматель приобретает право на размещение на соответствующем земельном участке НТО, который возводит своими силами и за счёт собственных средств. В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».