В области одновременно работают порядка 500 девелоперов, и финансовая стабильность некоторых вызывала вопросы. Новые поправки закона о долевом строительстве касались информационной открытости застройщиков, создания единого страхового фонда из их отчислений, и введения ограничений по уставному капиталу для участников отрасли.
Именно последняя новелла, которая фактически устанавливает ценовой порог «входа» на рынок жилой недвижимости, вызывала на этапе обсуждения законопроекта много дискуссий. С одной стороны – она позволила бы оздоровить отрасль, вымыв небольших и финансово неустойчивых игроков. Однако добросовестные застройщики справедливо опасались, что поправки к 214-ФЗ ограничат доступ к строительному рынку малому и среднему бизнесу. Более того, деятельность смогут вести только крупные именитые компании, а выход новых игроков будет если не ограничен, то весьма затруднен. Итогом таких нововведений может стать олигополия, которая обернется для покупателя снижением качества предложения и ростом цен.
Новые правила все же установили финансовый ценз: уставной капитал застройщика должен составлять примерно 4% от общей стоимости возводимых им объектов при высчитанной Росстатом средней стоимости квадратного метра в 41 тысячу рублей (данные 2016 года). То есть застройщик, который намерен возвести один комплекс площадью 25 тысяч м2, должен иметь уставной капитал не менее 40 млн рублей. При более крупных объемах строительства возрастают и требования к собственным средствам девелопера. К примеру, объем строительства более 500 тысяч м2 требует 1,5 млрд рублей собственных средств. Как признаются многие участники отрасли, такие финансовые требования смогут выполнить даже не все крупные девелоперы, для малых и средних компаний нагрузка и вовсе может оказаться неподъемной.
На устранение нарушений требований к уставному капиталу после вступления в силу 1 июля 2017 года нового пакета поправок к 214-ФЗ контролирующий орган отводит полгода. Если 6 месяцев компании не хватило, то далее суд может приостановить ее деятельность по привлечению средств дольщиков. Строить в этом случае можно, но уже только на «свои», а продавать — готовые метры в сданном доме.
Несмотря на такие жесткие условия, итоговые поправки в закон были приняты в компромиссной форме: малому бизнесу оставили возможность продолжить деятельность. В случае, если объема собственных средств компании не хватает, может быть заключен договор поручительства, например, с собственным учредителем. Более того, поручителей, а в данном случае сопоручителей, может быть несколько. Также поручителем могут стать и юридические лица – фактически застройщики в этом случае объединяются для реализации проекта и неформально образуют «группу компаний» (хотя данный термин в тексте закона не фигурирует).
Так что единственный вариант для малых компаний остаться на строительном рынке – найти союзников и действовать сообща.
Дмитрий Панов, председатель комитета по строительству и девелопменту регионального отделения СПб РО «Деловая Россия», генеральный директор ГК «Доверие»
