«На днях в Санкт-Петербурге прошло бурное обсуждение темы приватизации и развития рынка недвижимости для малого и среднего бизнеса. Петербург может служить образцом в практике применения федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
По информации, предоставленной комитетом управления государственным имуществом Санкт-Петербурга, с начала действия ФЗ №159 было подано 1908 заявок на выкуп объектов недвижимости, из них продано 1336 объектов (в 2009 году – 943, остальное в 2010-м) на общую сумму 6,775 млрд. руб. Всего же под действие 159-го ФЗ в Петербурге подпадает около 4,5 тысяч помещений.
В целом же по стране благодаря федеральному закону № 159 уже выкуплено примерно 17 тысяч помещений. Но если в Московской области выкуплено несколько тысяч помещений, то в Москве ни одного. Чем объясняется такая дифференциация? В Московской области предельный размер помещения, который подлежит выкупу, составляет 1000 кв. м., в Москве — 100. Разница в 10 раз говорит о том, что при прежнем мэре Москвы был принят городской закон, который установил для субъектов малого предпринимательства, явно дискриминирующие нормативы площади. Практически нет арендаторов, имеющих стометровую площадь, по сути равную трехкомнатной квартире. Не говоря о том, что большое количество помещений было включено в «запретные списки» — списки объектов недвижимого имущества, предназначенного исключительно для аренды.
Комитет по собственности Госдумы в течение 2011 года постарается совместно с правительством разработать поправки, серьезно облегчающие арендаторам выкуп помещений. И прежде всего данный закон приобретет более жесткие рамки.
Во-первых, будут пересмотрены нормы приватизации муниципального имущества. Мы считаем, что необходимо установить федеральным законом следующее: площадь и срок рассрочки выкупа не могут устанавливаться субъектом Федерации в размере меньшем, чем определено в настоящем правительством — 500 метров общей площади и 3 года рассрочки. Субъекты смогут устанавливать большую площадь, например 1000 кв. метров и срок рассрочки – 5 или 7 лет, но они будут уже не вправе регламентировать площади до 100 метров и давать всего лишь годовую рассрочку.
Во-вторых, под контроль попадут так называемые «запретные списки». В настоящее время согласно данным Федерального агентства по управлению государственным имуществом, в такие перечни включены 50180 объектов, общей площадью 12 млн. квадратных метров. Далеко не всегда это сделано обоснованно. Целесообразно и здесь ввести ограничения, установленные на федеральном уровне. Например, помещения площадью до 300 или 500 метров будут подлежать, при желании арендатора, приватизации. А их выкуп будет не через открытые аукционы, а путем реализации права арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства.
В обязательном порядке будут пересмотрены временные рамки приватизации. Мы намерены снять привязку права на приватизацию к году принятия закона. На сегодняшний день под выкуп подпадают только арендаторы, которые заключили договор до 04 августа 2006 года, т.е. за два года до вступления в силу федерального закона. Гораздо эффективнее в данном случае так называемый «револьверный» принцип – два года аренды до подачи заявления о приватизации.
Четвертым пунктом борьбы с чиновничьими барьерами на пути 159 ФЗ станет методика рыночной оценки выкупаемых помещений. Практика показала, что в некоторых регионах рыночные цены на выкупаемые помещения поднялись в два раза: абсолютно одинаковые по исходным параметрам площади в начале года выкупались по одной цене, а в конце года уже в два раза дороже. Местные власти отдают предпочтение определенным оценочным фирмам – тем оценщикам, которые определят рыночную стоимость в интересах муниципального руководства. Поэтому мы в этом законе хотим закрепить за предпринимателем право самостоятельно выбирать оценщиков, а также подавать в суд на пересмотр оценки, выставляя в качестве аргумента отчет сторонней оценочной организации – так называемый принцип «оценка против оценки».
Еще один позитивный момент — арендатор будет считать, что ему выгоднее: выкупить помещения сразу и на свои средства, получить рассрочку у муниципалитета, либо взять кредит в банке. Я уже говорил о расширении сроков рассрочки до 3 лет. Предприниматель сможет равными платежами гасить свой долг за выкупаемое помещение, не платя муниципалитету никаких процентов и комиссионных платежей. Если 3 года – срок для малой фирмы слишком короткий, тогда можно обращаться в банк. Благодаря внесенным комитетом Госдумы по собственности поправкам эта процедура стала более упрощенной и менее рискованной для коммерческих банков.
Выкупаемое помещение признается полноценным залогом, и предприниматель имеет право взять большую сумму в долг на условиях ипотеки. Так как обороты у малых фирм, как правило, небольшие, считаю, что многих устроит именно ипотека. За нее придется платить проценты банку, но тогда и срок выкупа можно будет растянуть на более длительный период».
ER.ru,
28.02.2011, 17:24