С начала года в Петербурге применяется новая методика расчета арендных ставок на землю. Территория города разделена на 19 зон, для каждой установлена своя базовая ставка. Диапазон цен широк: от 1,5 тыс. до 18,8 тыс. рублей за 1 м2 для временных объектов и от 0,21 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 м2 для капитальных строений. Кроме того, при расчете аренды стали учитывать коэффициент местоположения участка: чем ближе к метро и центральным магистралям, тем дороже. Также важен вид использования участка. Самая дорогая – торговая функция. Для остальных установили понижающие коэффициенты к базовой ставке.
Разработчик новой методики – Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) обещало, что в среднем по городу ставки повысятся на 25-30%. Причем повышение будет поэтапным, цены будут повышаться ежеквартально в течение 3 лет. По данным КУГИ, по новой методике ставки увеличены более чем по 15 тыс. договоров аренды. Общая площадь подорожавшей земли составляет 78,5 млн м2. По 12 тыс. договоров ставки аренды пересмотрены в меньшую сторону. Суммарно эти арендаторы занимают 8,26 млн м2 земли.
Таким образом, в этом году чиновники рассчитывают собрать с арендаторов всего на 10% больше денег. Однако практика применения постановления №1379 показала, что ряд арендаторов уже платят в несколько раз больше, чем в прошлом году.
«Не для всех участков арендная плата выросла, например, повышение не коснулось слаболиквидных территорий. Однако за наиболее интересные бизнесу участки теперь придется платить иногда и в несколько раз больше. Не все предприниматели оказались к этому готовы», – говорит председатель совета «Союза малых предприятий Петербурга» Александр Доронин.
Предприниматель Дмитрий Горшков рассказывает, что аренда земли под кафе на 6-й линии В.О. подорожала в 4 раза. «Аренда растет, цены на продукты растут. Пока мы держимся, но если станет совсем невыгодно работать, то придется закрываться», – сетует предприниматель.
Генеральный директор ООО «Монолит» Ашот Эфендиев арендует у города участки в разных районах. Он подсчитал, что сильнее всего повысили цены в Василеостровском районе. За 3 года аренда участка на ул. Кораблестроителей подорожает на 136%. «Это намного выше обещанного повышения на 30%», – говорит предприниматель. Участок на Бассейной ул. подорожает на 85%, на углу Благодатной ул. и Московского пр. – на 66%.
Впрочем, по его словам, есть участки, которые благодаря новой методике расчета арендной платы подешевели. В частности, за участок на внутридворовой территории на ул. Юрия Гагарина можно платить на 4% меньше, чем раньше. «Если торговля более рентабельный бизнес и, несмотря на повышение ставок, отказываться от аренды нет смысла, то повышение платежей за участки, на которых расположены химчистка и пункт по оказанию бытовых услуг, ставит их на грань рентабельности», – считает он.
Есть примеры резкого повышения ставок не только в центре Петербурга, но и в пригородах. Директор кафе в Пушкине Александр Азанченко рассказывает, что раньше они платили за аренду участка по 4 тыс. рублей за 1 м2, последние счета пришли из расчета 15 тыс. за 1 м2. То есть аренда уже подорожала в 3,7 раза. «Я предполагаю, что в следующем квартале ставки будут еще выше, и они будут постоянно расти до 2012 года. Как нам выживать в таких условиях?» – задается вопросом бизнесмен.
Председатель правления Ассоциации промышленников и предпринимателей Сергей Федоров более категоричен: по его оценке, в этом году 30% промышленных малых и средних предприятий в Петербурге были вынуждены закрыться. Повышение ставок аренды совпало со снижением объемов заказов из-за кризиса. Особенность новой методики в том, что она учитывает вид фактического использования участка. При инвентаризации случались неприятные сюрпризы.
«Были случаи, когда оценщики ГУИОН приходили в цеха, где стоит оборудование, станки, но деятельность не ведется, так как сейчас нет заказов. Они это видят и меняют участку вид использования, что приводит к повышению платы, – рассказывает Сергей Федоров. – Дошло до абсурда: предприниматели сейчас скупают пустые ящики и забивают ими цеха, лишь бы имитировать деятельность перед ГУИОН, а потом перепродают их друг другу».
Заместитель председателя КУГИ Кирилл Федоров пояснил, что при выявлении фактов нецелевого использования участка комитет имеет право подать в суд, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке. Однако пока таких случаев не было, уверяют в КУГИ. «Да, аренда подорожала. Но основной фактор, который влияет на состояние предприятия, – спад в экономике и снижение объемов заказов. Когда работы нет, ставки аренды не так важны», – уверен директор ЗАО «Пультекс» Михаил Копейкин (арендует участок на пр. Обуховской Обороны).
«В структуре затрат промышленного предприятия аренда составляет 10%. Повышение на треть приводит к повышению издержек до 13%. Это может быть губительно для производств с низкой рентабельностью», – считает первый вице-президент Петербургского союза предпринимателей Сергей Дмитриенко. По его словам, если предприятие эффективно работает, то в состоянии окупить повышение расходов на аренду.
Мария Тирская, «Деловой Петербург», 23.09.2010