Затягивание процесса согласования проекта реконструкции Апраксина двора в Петербурге выгодно более чем 100 собственникам и арендаторам помещений комплекса. Сложность переговоров с собственниками и запрашиваемая ими цена выкупа, возможно, вынудят «Главстрой» отказаться от идеи консолидировать все площади, считают эксперты.
По оценке Ивана Бергольцева, директора по развитию ООО "Коммерческий центр «Питер» (КЦ «Питер»), который является крупнейшим собственником помещений Апраксина двора, 40-45% всех помещений комплекса находятся в частной собственности.
«Переговоры с собственниками идут долгое время, часть из них уже доведена до состояния предварительных договоров о купле-продаже. Переговоры идут достаточно тяжело, — рассказывает директор проекта „Апраксин двор“ компании „Главстрой СПб“ Олег Спивак. — Все вопросы имущественного плана связаны с борьбой за источники дохода. Собственники, которые продолжают там находиться, извлекают доход из своих помещений, и они понимают, что это прекратится с вовлечением их помещений в инвестиционный оборот. Потому понятно желание собственников сохранить существующую ситуацию как можно дольше».
Структура АРР
По данным «Спарк-Интерфакс», вторым собственников 50% АРР является компания «Диагональ» (владельцы компании – частные лица).
Состав собственников Апрашки весьма пестрый – от ИП и ООО, владеющих иногда по 1-2 кв. м., до крупных игроков рынка недвижимости. КЦ «Питер» владеет порядка 10 тыс. кв. м. на территории Апраксина двора и ранее арендовал у города еще порядка 8 тыс. кв. м.
КЦ «Питер» является собственником 50% акций ОАО «Агентство по реконструкции и развитию Апраксин двор», которое в течение последних 7 лет занималось привлечением инвесторов и арендаторов. Ранее доля в АРР была и у города.
Как рассказал Firstnews Иван Бергольцев, сейчас все помещения, которые арендовал КЦ «Питер», переданы КУГИ. В собственности компании остались четыре корпуса, реконструированные в течение 2006—2009 годов, и встроенные помещения. «Предварительные переговоры о выкупе уже проходили. Наше предложение „Главстрой“ знает, теперь дело за ним», — говорит Иван Бергольцев. Он не стал комментировать возможную стоимость сделки.
Шведский интерес
Ранее «Рюрик» совместно со структурой Шалвы Чигиринского участвовал в конкурсе на право реконструкции Апраксина двора, однако проиграл. Помещения в Апрашке компания приобрела как раз в надежде, что ей достанется весь проект.
Порядка 17 тыс. кв. м. в Апрашке принадлежит компании «Рюрик Менеджмент», дочке шведской Ruric AB. Шведы в лице компаний «Инком» и «Крокус» также провели реконструкцию трех принадлежащих им корпусов. Однако теперь не могут получить согласования от городских комитетов о приемке работы.
«Свои обязательства мы выполнили, но, к сожалению, исполнение нами обязательств не было подтверждено уполномоченными органами власти, поэтому мы сейчас в судебном порядке отстаиваем свою правоту. И имеем ряд судебных решений, которые нашу правоту подтверждают», — рассказал Firstnews исполнительный директор «Рюрик Менеджмент» Ярослав Капелюшник.
По его словам, «Главстрой» пока не выходил с предложением о выкупе помещений. «Но это не является повесткой сегодняшнего дня. Для нас как для иностранного инвестора сейчас главное защитить те инвестиции, которые мы произвели», — говорит Капелюшник.
Кстати, «Рюрик менеджмент» также принадлежит право долгосрочной аренды одного из зданий Лениздата – по адресу Фонтанка, 57 (выходит на Ломоносовскую площадь). Сейчас здесь идет реконструкция под бизнес-центр. Проект реализуется совместно с израильской Scorpio Real Estate Group. По словам Ярослава Капелюшника, это здание хоть и примыкает к территории Апрашки, но не входит в общий проект реконструкции.
Помещениями в Апрашке также владеют структуры «Охта-Групп» (девелопер проекта ВТБ «Невская ратуша» и других проектов) Владимира Свиньина. В компании не смогли прокомментировать ход переговоров с «Главстроем», сославшись на то, что ответственный за проект менеджер находится в командировке.
До недавнего времени помещениями в Апрашке владели и структуры холдинга «Империя» Андрея Фоменко.
«Мы долго с ними („Главстроем“ — Firstnews) переговаривались, все было хорошо. Только денег у них не было. Мы не дождались и продали все помещения, и вышли из этой истории», — рассказал Firstnews Андрей Пушкарский, коммерческий директор ХК «Империя».
По словам Олега Спивака, единой ставки выкупа помещений нет, с каждым собственником «Главстрой» договаривается индивидуально, так как помещения разные как по локации, так и по состоянию.
Андрей Пушкарский оценивает стоимость помещений, принадлежавших «Империи», в $1,5 тыс. за кв. м. По его словам, это «скромные помещения, без ремонта и реконструкции». Обновленные помещения в более выгодной локацией могут стоить $2-3 тыс. за квадрат, предполагает Пушкарский.
«С точки зрения инвестора целесообразно консолидировать всю недвижимость. При этом ценность недвижимости для существующих собственников в процессе реконструкции может снизиться. Однако сам факт наличия нескольких собственников в одном проекте может существенно осложнить его развитие и дополнительно увеличить сроки», — говорит Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
Источник Firstnews, близкий к проекту, предполагает, что помещения КЦ «Питер», «Рюрика» и других крупных инвесторов могут остаться их собственности, так как запрашиваемая цена очень высока – выкупать их для «Главстроя» может оказаться нерентабельно.
Несговорчивые арендаторы
По данным КУГИ, к началу реализации стратегического инвестиционного проекта действовал 141 договор аренды на помещения общей площадью 56089 кв. м.
Как рассказали Firstnews в КУГИ, все договоры с арендаторами расторгнуты, однако только по 105 договорам закончилась работа по выселению арендаторов (в том числе в судебном порядке).
В дальнейшем город должен передать инвестору еще 15,4 тыс. кв.м. по 35 договорам. Причем по 25 из них идут судебные процессы.
Для строительства нового оптово-розничного торгового комплекса, куда смогут переехать арендаторы Апрашки, КУГИ выделило АРР под изыскательские работы участок в 11 га на Московское шоссе (участок№ 1 Северо-Западнее д.№13, на пересечении с Дунайским пр., недалеко от ст. м. Звездная). Арендаторам уже предлагали переместиться на территорию рынка «Гражданский» на улице Руставели в 2009 году — большая часть арендаторов отказалась.
Сегодня, по словам собеседников Firstnews и простых очевидцев, по привычке покупающих дешевые товары в Апрашке, арендаторы мигрируют из одного корпуса в другой. В результате общая картина в Апраксином дворе остается прежней – рынок, палатки, дешевые цены и тысячи снующих покупателей. Правда, фасады зданий, которые выходят на Садовую улицу и Апраксин переулок, исправно обновляются.
Ксения Кондратьева, портал firstnews.ru, 10.04.2011