Яна Боровицкая: «Некоторые предприниматели вообще не читали законов»

– Яна Юрьевна, все ли понятно в процедуре оформления документов?

– Процедура ясна. Все знают, что нужно подавать заявление в районные отделения КУГИ, типовая форма весьма проста. Правда, вопросы все-таки возникают. Иногда кажется, что некоторые предприниматели вообще не читали законов.

Нужно указать данные о средней численности, выручку 2007 и 2008 годов без учета НДС. Если сделаны неотделимые улучшения и есть документы, их подтверждающие, а возмещения от КУГИ не получено, то можно приложить их к заявлению.

Если таких бумаг нет, в заявлении этот пункт указывать не надо. Нужно прописать, как будет выкупаться помещение: с рассрочкой или без нее. Это требуется для подписания распоряжения КУГИ. Кстати, если предприниматель попросил рассрочку, а потом передумал, Фонд имущества разрешает единовременный платеж.

– Недавно КУГИ внес поправки в типовой договор купли-продажи. Расскажите о них подробнее.

– Да, это очень важно. В начале года появилась информация, что нужно будет оплачивать не только выкуп, но и аренду – вплоть до регистрации перехода права собственности в ФРС, а всем известно, что это может затянуться. Гражданский кодекс предусматривает такие двойные платежи, если другой вариант не прописан в договоре, а там этого не было.

Комитет внес поправку в типовой контракт: с момента поступления первого приватизационного взноса платить за аренду помещения не нужно. Есть и другие положительные изменения, например, сумма первого платежа может быть любой, но не меньше одной восьмой от общей стоимости. Кроме того, по старым условиям при просрочке более десяти дней договор мог быть расторгнут, а помещение попадало на торги.

Сейчас Фонд имущества официально уведомляет, что деньги не получены, у предпринимателя есть возможность разобраться, почему его платеж не дошел. Это важно в условиях нестабильности банковской системы. В договор внесены поправки по части пени за просроченный платеж, на мой взгляд целесообразно было бы уменьшить процент.

– Какие еще вопросы возникают у предпринимателей?

– Например, по перечню объектов, не подлежащих приватизации. Улицы, на которых нельзя выкупить помещения, всем известны. Но в списке есть и дома на других магистралях. Это может означать, например, что по всему зданию есть инвестдоговор или объект относится к социально значимым. Выяснить это просто, достаточно написать запрос в КУГИ (не в районное отделение, а в центральный офис). Возможно, объект включен в перечень по ошибке.

Есть вопросы по частям помещений. На стадии подготовки закона говорилось, что предприниматели смогут их выкупить, но позже это запретили – на основании того, что приватизации подлежит лишь целостный объект. Это болезненная проблема, например, для Колпино. Там несколько встроек, расположенных в одном здании, которые сданы в аренду под одним кадастровым номером. Так было удобнее районному агентству КУГИ, а арендаторы даже не предполагали, что это станет препятствием при выкупе.

С самими кадастровыми номерами тоже не все просто. По объектам, сданным в 1990-е годы в долгосрочную аренду, договоры заключались без участия ФРС, кадастровые номера по ним присваивались в 2006 году или позже. С позиции органа власти получается, что есть основания для отказа в приватизации, но ведь это вина органов власти. Бывают и другие случаи: предприниматель арендовал имущество, рядом оказалась, предположим, пустующая пристройка.

КУГИ разрешил ее арендовать и при оформлении документов объединил два помещения под одним кадастровым номером. Получается, это два новых объекта, и приватизировать ни первый, ни второй нельзя. В 159-ФЗ написано, что выкупу подлежит арендованное имущество, слово «объект» появилось уже в городском законе. В федеральном нет ни слова ни о кадастровых номерах, ни об объектах, ни об их составе.

– Чего еще вы ждете от города?

– Нужно, например, разрешить платить за выкуп не поквартально, а ежемесячно. Сейчас арендатор должен рассчитаться за три месяца вперед, еще не заработав этих денег. Второй момент – надо увеличить рассрочку хотя бы до федеральных норм, прописанных постановлением РФ, – до трех лет.

Это будет мощная поддержка именно для субъектов малого предпринимательства. Ведь изначально закон был ориентирован именно на них, это потом уже в него попал и средний бизнес. Под это определение подпадают (по средней численности и объему выручки) очень много предприятий, к примеру тот же Фонд имущества или ГУИОН. Средний бизнес сейчас активно включился в процесс приватизации.

Я со всем уважением отношусь к «ОРАНЖУ», но ориентироваться на него не следует. Представители этой фирмы заявляют, что, мол, подумали и решили: 21,4 млн рублей (без учета НДС и агентских Фонда имущества) могут заплатить единовременно. А в кафе «Палитра» на Малой Морской, подавшем заявку на выкуп, говорили, что у них есть кредит на 38 млн рублей, то есть у них было иное обеспечение для кредита.

Это отнюдь не малый бизнес, а средний. У него другая рыночная ниша, ресурсы и возможности. Безусловно, казна на нем заработает больше денег. Но если бы условия приватизации стали более либеральными, в нее включилось бы больше предпринимателей. Это и городу выгодно. Тем более что Правительство Санкт-Петербурга уже оказало поддержку крупному бизнесу по отложенным инвестиционным обязательствам до конца года.

– Если в закон об ипотеке внесут обещанные поправки, предприниматели смогут рассчитывать на кредиты…

– Рассрочка платежа под треть ставки рефинансирования, предусмотренная в федеральном законе о выкупе, – это по сути западные условия кредитования. Банковские займы под дикие отечественные проценты нам не нужны. Это будет очередная поддержка финансового сектора – на сей раз за счет малого бизнеса. Наш президент сам сказал: надо быть сумасшедшим, чтобы при нынешних ставках брать ипотеку. Речь идет минимум о 16% годовых, а по факту будет 18-20%.

Но все равно получить кредит непросто. Во-первых, нужны собственные средства на первый взнос. Во-вторых, банки изначально занижают стоимость залога. По их оценке объект будет стоить гораздо меньше, чем по оценке ГУИОН. Значит, ссуду, требуемую для оплаты выкупа, просто не дадут.

– Предпринимателей больше всего волнует оценка помещений. ГУИОН не раз говорил о ее принципах. Какие-то неясности по этому вопросу еще остались?

– Да. Оценщики используют в расчетах в доходном подходе метод прямой капитализации. Его можно применять при оценке действующего объекта, доходность которого известна и прогнозируема. А если помещение находится, например, в аварийном здании, есть повреждения капитального характера, под вами затопленный подвал и т.п.?

Тогда использовать метод прямой капитализации нельзя, потому что объект нуждается в капитальном ремонте. Непонятно и как рассчитывают коэффициенты капитализации в условиях нестабильного рынка. Кризис может усугубиться, и цены на недвижимость продолжат снижаться.

Другой момент: оценщик по стандартам оценочной деятельности обязан выявлять наилучшее использование объекта. Но так можно оценивать лишь пустые помещения. Платить за выкуп надо исходя из сегодняшней ситуации, иначе получается, что предприятию предлагают сменить профиль. Но тогда нужно учитывать и выпадающие доходы на реконструкцию, и все капитальные вложения. Существенный вопрос по инженерным сетям.

По многим помещениям у нас официально нет мощностей, предприниматели сами как-то договариваются. Но сегодня такая договоренность есть, а завтра нет, поэтому при оценке надо исходить из документов, учитывать то, что продавцу не принадлежит, по меньшей мере, странно. Нам твердят, что самое главное – местоположение. Но помещение на Невском проспекте без света и воды никакого дохода не принесет.

– В последнее время на уровне города и федерации много говорят о поправках в 159-ФЗ. Как вы к ним относитесь?

– Зачастую это лишь пиар, чиновникам сейчас выгодно встать на защиту малого бизнеса, пообещать что-то, а будут ли эти обещания выполнены – неизвестно. Если поправки в федеральный закон пройдут, то требуемый срок аренды сократится с трех до двух лет. Больше арендаторов смогут приватизировать площади – это, безусловно, плюс.

Есть предложение отменить НДС. Возможно, оно пройдет, ведь нынешняя ситуация противоречит налоговому законодательству: оплачивать налог должен продавец, в данном случае – орган исполнительной власти, который от налогов освобожден. Поэтому выплаты просто «повесили» на арендаторов, значительно увеличив цену выкупа. Также вызывает опасение инициатива депутатов Госдумы об из исключении из закона слова «залог».

Надеемся, что даже несмотря на это в Петербурге сохранится норма, по которой объектом залога будет выкупаемое помещение (если у арендатора не будет других обеспечительных мер).

Актуальный комментарий

Сергей Грибовский, заместитель генерального директора ГУИОН по оценке имущества:

– Мы используем два метода оценки: прямой капитализации и сравнительный — и в идеале должны прийти к одинаковому результату. Поэтому нельзя говорить, что применение метода прямой капитализации неправомерно. Если оценщик получает существенно разные результаты, отчеты отправляют на доработку.

При выявлении рыночной стоимости действительно определяют наиболее эффективное использование объекта. Эта норма прописана в законодательстве, это стандарты мировой практики оценки. На наш взгляд, до 90% выкупаемых помещений сегодня используется наиболее эффективно. Ведь арендаторы внимательно изучают рынок, прежде чем выбрать назначение своего объекта. Бывают, конечно, исключения, но их немного.

В таких случаях оценщик моделирует наиболее эффективное использование в зависимости от конструктива, расположения и пр. Если помещение не подходит для торговли, никто не будет навязывать эту функцию.

При оценке учитывается состояние как помещения, так и всего здания. К тому же мы изучаем аналогичные объекты. По сетям: мы учитываем имеющиеся сети и возможность подключения к ним.

Еще раз хочу заверить всех: у нас нет никакого бюджетного задания, у нас нет директивы оценивать встройки как можно дороже, и во всех спорных случаях мы учитываем кризис и идем на понижение цены.

Антон Бучнев, заместитель генерального директора Фонда имущества Петербурга:

– Мы в курсе, что предприниматели просят разрешить им вносить платежи ежемесячно. Думаю, при сегодняшней ставке рефинансирования это нелогично даже с экономической точки зрения. Кроме того, дробление платежей может привести к тому, что у арендатора возникнет больше нарушений по срокам расчетов. А уже при третьей просрочке мы должны обратиться в суд с заявлением о расторжении договора.

Александр Зленко, начальник отдела Управления распоряжения государственной собственностью КУГИ:

– Многие предприниматели, говоря о рассрочке, апеллируют к тому, что федеральный законодатель в качестве ее максимального срока установил три года. В некоторых регионах рассрочка предоставляется всего на один год. В Петербурге – на два с учетом того, что правом на выкуп обладают гораздо больше предпринимателей – свыше 3500.

Ведется и дальнейший диалог. Ранее комитет, ориентируясь на закон «О государственном кадастре недвижимости», настаивал на том, что можно приватизировать помещение, кадастровый номер которого не менялся в течение трех лет. Сейчас эта позиция уточняется, так как на практике мы столкнулись со случаями, когда кадастровый номер помещения был изменен, хотя имущество находилось в непрерывном владении и (или) пользовании.

«nsp.ru», 01.06.2009