Эксперты рынка недвижимости прогнозируют негативные последствия экономических санкций, введенных в августе. По мнению экспертов департамента брокериджа NAI Becar, в августе компании, на которых могут отразиться санкции (импортеры продуктов питания, логистические компании, грузоперевозчики и международные корпорации) будут пересматривать свои бизнес-модели в соответствии с изменившимися условиями. В сентябре многие арендаторы, вероятно, уведомят арендодателей о сокращении или о полном отказе от занимаемых помещений. По оценкам экспертов, в октябре число вакансий увеличится на 10%.
Случаи отказа арендаторов от занимаемых площадей, вызванные введением санкций, есть уже сейчас, констатируют аналитики NAI Becar. «В августе из офисно-складского комплекса в Московском районе выехал крупный арендатор — импортер продуктов из Европы. Компания занимала 2,6 тыс. кв. м на первом этаже по ставке 400 рублей за квадратный метр для склада и 550 — для офиса. Арендатор счел нецелесообразной аренду на таких условиях в текущей экономической ситуации», — рассказывают в консалтинговой компании.
Аналитики опасаются, что из-за санкций девелоперы могут отказаться от реализации проектов офисной недвижимости, что замедлит рост рынка в отдаленной перспективе. «Те девелоперы, которые сейчас занимаются проектированием и обсчетом проектов бизнес-центров, вероятно, приостановят свои проекты, — комментирует Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar. — По данным департамента брокериджа NAI Becar, под вопросом дальнейшая реализация бизнес-центра класса А в Петроградском районе города, который находится в стадии проектирования».
Господин Рожко не ожидает снижения ставок. Бизнес-центры, по его словам, пойдут на понижение ставок при сохранении нестабильности, а также в случае введения дополнительных международных санкций. В этом случае колебание арендных ставок может быть в пределах 5-10% для сегментов класса В и В+, для некоторых офисов класса А возможно понижение ставок на 10-15%.
По мнению генерального директора Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексея Филимонова, влияние санкций на рынок коммерческой недвижимости можно разделить на несколько направлений. «Наиболее ощутимо введенные санкции повлияют на рынок капитала. Ограничение доступа к длинным кредитам и их удорожание приведет к снижению девелоперской активности на рынке коммерческой недвижимости. Удорожание денег, увеличение налогов на недвижимость и возможное снижение доходной части сделают многие проекты нерентабельными. Особенно остро это почувствуют средние и мелкие игроки, к которым банки предъявляют повышенные требования, связанные с обеспечением кредитов», — комментирует ситуацию господин Филимонов.
В результате, по его прогнозам, уже в ближайшие несколько месяцев будет наблюдаться резкое снижение интереса девелоперов к спекулятивным проектам, вызванное неопределенностью уровня спроса на объекты коммерческой недвижимости. «Например, в Москве в офисном сегменте уже достаточно высокий уровень вакансии (в среднем 26 процентов), что делает ввод новых офисных площадей без наличия будущих арендаторов чрезвычайно рискованным. В складском сегменте в связи с активным строительством в последние два года рынок также приближается к насыщению, и уже скоро мы увидим падение арендных ставок на отдельных направлениях», — прогнозирует эксперт. К тому же санкции могут привести к снижению товарооборота логистических компаний, специализирующихся на импорте, что в свою очередь снизит спрос на складские площади. При этом возможное увеличение производства в рамках импортозамещения может привести к росту спроса на производственные помещения. Однако даже производственные проекты будут строиться только под заказ в формате build-to-suite, полагает господин Филимонов.
Эксперт констатирует, что снижение активности торговых операторов, наблюдаемое с начала года, уже привело к изменению политики девелоперов в сегменте торговой недвижимости. «В ближайшее время активность девелоперов сохранится в сегменте районных торговых центров, специализирующихся на товарах повседневного спроса. Большинство крупных проектов площадью более 50 тыс. кв. м, находящихся в стадии разработки, будет отложено до возобновления устойчивого роста потребления», — считает Алексей Филимонов.
Член совета директоров девелоперской компании «Стройинвесттопаз» Максим Раевский прогнозирует увеличение числа вакансий к концу года на 10-12% за счет импортеров продовольствия, логистических компаний и других корпораций, которых затронули санкции и прекращение налаженных экономических связей. «Стоит также ожидать падения цены в пределах 5-10 процентов. Также можно прогнозировать заморозку планирования бизнес-центров, особенно если в роли якорного арендатора планировалась компания, которая сейчас чувствует себя не очень уверенно из-за изменившейся обстановки. Однако это больше относится к дорогим офисам класса А, а бизнес-центры класса B найдут своих клиентов. Вообще, сейчас наступает рынок арендатора, который будет диктовать свои условия», — рассуждает господин Раевский.
Иван Починщиков, коммерческий директор East Real, отмечает, что компании с участием иностранного капитала, у которых были планы по переезду или расширению в Петербурге, в настоящее время заняли выжидательную позицию.
Кристина Наумова, Ъ-Коммерсант-Санкт-Петербург, 28.08.2014.