Выкупная цена арендуемых помещений может увеличиться на 5%

Комитет по управлению городским имуществом скорректирует свой подход к выкупу помещений малым бизнесом. Речь идёт об оценке арендуемых объектов и установлении выкупной цены. В среднем она может увеличиться на 5%. До сих пор при проведении оценки учитывались обременения в виде договора аренды. Такую антикризисную меру чиновники использовали для привлечения большего числа предпринимателей. Однако теперь от нее приходится отказаться. К этому побуждает судебная практика Высшего арбитражного суда РФ, сообщается на сайте комитета. Глава КУГИ Мария Смирнова заверила, что изменения коснутся не всех арендаторов. Она надеется, что число покупателей не уменьшится.
Если раньше арендатор, имеющий действующий договор аренды и планирующий выкупать объект, мог рассчитывать на корректировку выкупной цены за счет учета стоимости обременений (аренды объекта), то теперь приобретение арендуемого имущества в порядке реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обусловливает определение рыночной цены объекта без учета обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи.
На сегодняшний день в городе насчитывается порядка 3000—5000 объектов, потенциально подпадающих под действие Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Проведенный специалистами КУГИ анализ… показал, что в соответствии с новыми требованиями в среднем выкупная цена объекта недвижимости может увеличиться на 5%. Так, например, если рыночная стоимость помещения площадью 100 кв. м с обременением в виде договора аренды составляет 4 800 000 рублей, то при выкупе по новым правилам рыночная стоимость без учета этого договора аренды может измениться до 5 040 000 рублей.
Юристы Общественного Совета по развитию малого предпринимательства при Губернаторе Санкт-Петербурга выразили опасение, что повышение выкупной стоимости объекта может привести к сокращению количества покупателей арендуемых объектов нежилого фонда.
Председатель КУГИ Мария Смирнова подчеркнула, что Комитет должен скорректировать действующий порядок учета оценки указанных объектов нежилого фонда в соответствии с позицией Высшего арбитражного суда РФ. Также она отметила, что ощутимое повышение выкупной цены коснется далеко не всех заявителей, а в первую очередь тех арендаторов, у которых срок договора аренды превышает три года. Кроме того, следует учитывать тот факт, что законодательством Санкт-Петербурга предусмотрена возможность оплаты выкупаемого помещения в рассрочку в течение 12 кварталов.
Отметим, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 14556/11 говорится: «Ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку договор купли-продажи, заключенный в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривает одновременную передачу в собственность здания и земельного участка, на котором оно расположено, то есть на момент его заключения покупатель не является собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка определяется исходя из рыночной стоимости названного имущества».
Как мы уже сообщали, государство хочет дать предпринимателям возможность выкупить больше помещений. Минэкономразвития опубликовало проект поправок в два закона: о развитии малого и среднего бизнеса и о порядке выкупа предпринимателями арендуемых площадей. Последний предоставил бизнесу преимущественное право выкупа по рыночной стоимости добросовестно арендуемых более двух лет помещений. Теперь планируется значительно увеличить число выкупаемых объектов. Разработчики предлагают добиться этого за счет сокращения перечней муниципального и государственного имущества, а также совершенствования условий выкупа. В частности, намечено законодательно закрепить минимальный период рассрочки – 3 года и снять ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений.
Добавим, что максимально возможная рассрочка по оплате выкупаемого городского имущества в Петербурге составляет 3 года. Именно такой срок установлен городским законом от 03.12.2008 N 748-137 для предпринимателей, имеющих преимущественное право на приватизацию арендуемых помещений. В северной столице этим правом обладают бизнесмены, арендующие у города нежилые помещения площадью не более 500 кв. м. и не имеющие задолженности по арендной плате. Другим важным условием является непрерывный срок аренды — к 5 августа 2008 года он должен составлять не менее двух лет.
Напомним, в конце 2011 года Петербургский комитет по управлению городским имуществом поменял порядок принятия решений о предоставлении объектов в аренду юридическим лицам и ИП. Для добросовестных арендаторов процедура должна значительно упроститься. Потребуется меньше согласований и бюрократических процедур. Об этом говорится в распоряжении от 29.12.2011 N 233-р. Оно вносит коррективы в распоряжение КУГИ почти 12-летней давности.

Петербургский правовой портал,
11.10.2012 г.