В конце мая Прокуратура Санкт-Петербурга заявила о недопустимости расторжения договоров с коммерсантами, которые сдают свои НТО в аренду третьим лицам. Правовые последствия этого шага, а также перспективы возможных судебных споров «Новости малого бизнеса» обсудили с адвокатом Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Мариной Четвериковой
– Марина Владимировна, недавно стало известно, что еще год назад Верховный суд РФ отменил Положение о порядке размещения НТО в Воронеже. Означает ли это, что право на «субаренду» закреплено сверху?
– Во-первых, давайте уясним, что документ, который мы все читали – это не Постановление Пленума Верховного Суда РФ и не информационное письмо. Это судебный акт по конкретному делу. Говорить о том, что данное определение обязывает к чему-то исполнительные органы государственной власти (ИОГВ), и даже суды, невозможно. У нас не прецедентное право. И по другому делу решение может содержать противоположную оценку.
Во-вторых, судебный акт имеет иную направленность, нежели чем та, которая интересует предпринимателей Санкт-Петербурга.
Воронежские коммерсанты столкнулись с очевидным превышением полномочий органами власти, которые попытались установить нормы гражданского права, подлежащие регулированию на федеральном уровне, и закрепили возможность отказа от исполнения обязательств по основаниям, не предусмотренным законом. Именно выходу за пределы полномочий, в первую очередь, и была дана оценка ВС РФ. Тем не менее, данный судебный акт содержит ряд обнадеживающих утверждений. Но говорить о четкой и однозначной позиции ВС РФ в данном вопросе пока не представляется возможным.
– На днях прокуратура Санкт-Петербурга подготовила предостережение на имя председателя КИО…
– Предостережение прокуратуры не обязывает ИОГВ беспрекословно выполнять написанное, а всего лишь «принять во внимание». Это не протест надзорного органа. Разница в том, что отклонение протеста могло бы иметь последствия в виде обращения прокурора в суд (поэтому протесты выносят очень взвешенно, с учетом судебной перспективы).
Если КИО и приостановит расторжение договоров, то произойдет это по совокупности всех факторов и доброй воле, а не в силу только лишь полученного предостережения. Глобально в этом вопросе самый важный фактор сейчас – политическая воля. Пока город настроен на максимальную «расчистку» Санкт-Петербурга от павильонов, что подтверждается проведением комиссий по исключению сотен земельных участков из Схемы размещения НТО. Поэтому не думаю, чтобы КИО так легко изменил позицию. Если только по данному вопросу не изменится позиция губернатора Санкт-Петербурга.
– Спор с городом вокруг «субаренды» продолжается уже почти два года. Почему никто из петербургских коммерсантов не решился оспорить запретительный пункт договора КИО по примеру воронежских коллег?
– Хотелось бы все-таки внести ясность в терминологию. Мы говорим о договорах на размещение, а не о договорах аренды земельного участка. Поэтому давайте будем говорить об обременении, аренде павильонов, аренде НТО или торговых мест в них. Но только не о «субаренде». Торговые объекты принадлежат предпринимателям, они их не арендуют, так что и субаренды павильонов нет. По договорам на размещение НТО субаренды земли тоже быть не может, поскольку нет самой аренды земли. Некорректное, бытовое употребление термина вызывает путаницу и закрепляет негативное отношение к этому явлению.
Теперь о причинах отсутствия споров. Полагаю, что с таким предметом спора на данном этапе предпринимателям нет смысла идти в суд. Ситуация в Воронеже была иной. Там весьма неосторожно и прямо запретили владельцам НТО передавать свою собственность (павильоны) в безвозмездное или возмездное пользование под угрозой расторжения договора на размещение.
У нас все иначе. Есть распоряжение КИО, которым утверждена типовая форма аналогичного договора. К чести коллег должна сказать, что юристы Комитета имеют высокий уровень квалификации, поэтому грубые формулировки не используют. Пункт 4.3.8 типового договора всего лишь запрещает вступать в сделки, которые создают обременение или же могут создать его в будущем.
Прямо поименованы залог, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридического лица. Про запрет сдачи в аренду собственного движимого имущества (НТО) нет ни слова. Если предпринимателю не отказано в заключении договора или с ним не расторгнут договор по данному основанию, то первое, что спросит судья – чем конкретно ущемляются ваши права?
Выяснится, что нарушение права как таковое еще не возникло. А предприниматель всего лишь подозревает, что в будущем данное условие может быть использовано против него.
Мне представляется, что в ситуации Санкт-Петербурга возможно оспаривать уже состоявшийся отказ в заключении договора на размещение или расторжении договора по данному основанию. Либо идти по пути преддоговорных споров. С перепиской, составлением протоколов разногласий и т.д. Следовать «воронежским путем» бессмысленно.
– Но ведь госслужащие публично озвучивали свою позицию, не скрывая, что оценивают деятельность предпринимателей как прямое нарушение договора.
– Это толкование органом им же изданных распоряжений. Но распоряжения не содержат условие в том виде, в котором его пытаются разъяснить. Хотя представители КИО действительно открыто говорят, что передача павильонов в аренду создает обременение и заявляют о намерениях расторгать договоры в таких случаях.
Подчеркну, что подобное толкование не новшество наших дней. Идентичное условие было и в договорах аренды, задолго до возникновения договоров на размещение. Но расторжение по данному основанию считалось редкостью. Оно применялось к недобросовестным предпринимателям, на чьей совести множество серьезных нарушений.
При этом с 2007 года арбитражные суды неоднократно оценивали сдачу павильонов, находящихся на арендованных земельных участках, как обременение правами третьих лиц. Сейчас мы говорим о новом виде договора – договоре на размещение. И оценивать эту ситуацию судам нужно будет заново, несмотря на кажущееся сходство ситуаций.
КИО же придерживается сформировавшейся позиции. В этом смысле, определение ВС РФ дает некоторую надежду. В нем можно увидеть наметившуюся тенденцию оценки запрета сдачи в аренду НТО как нарушение прав предпринимателей. Реальная эта тенденция или иллюзорная? Это возможно будет сказать, только если появится большое количество однотипных решений судов.
– В прошлом году Комитет отказал перезаключать 14 договоров из-за выявления рассматриваемых случаев. Никто не обратился в суд. Получается, что предприниматели внутренне согласились с решением?
– Речь шла об отказах в заключении договора на размещение, когда при осмотре выяснялось, что торговую деятельность ведет не то лицо, с которым заключали договор. Но сказать, что я встречала этот пункт в качестве единственного основания для решения КИО, не могу. Как правило, оно сочетается с другими претензиями. Например, нарушением правил благоустройства, задержкой выплаты арендной платы. И это серьезное препятствие к оспариванию решения ИОГВ в суде. Есть лежащие на поверхности грубые нарушения. Они позволяют расторгнуть договор или признать отказ КИО правомерным. Поэтому рассчитывать в ситуации множественности нарушений на наукоемкий, глубокий, полный и всесторонний анализ доводов о правомерности сдачи павильонов в аренду и последствиях этих действий вряд ли стоит.
Нужно понимать, что нагрузка на судей и аппарат арбитражных судов всех инстанций в Санкт-Петербурге колоссальная. Она гораздо выше среднестатистической по другим регионам, поэтому времени на оценку вторичных доводов попросту не хватает. Однако я не исключаю, что скоро появятся споры, где это будет единственным основанием. Тогда уже можно будет говорить предметно.
Хочу отметить, что КИО сегодня очень осторожно подходит к этой истории и не стремится «в лоб» расторгать договоры исключительно из-за передачи торговых мест в НТО в аренду. Это как шахматная партия, где каждый осторожно двигает фигуры, но не выходит за третью линию.
Что реально попытаться сделать в этой непростой ситуации? Теоретически, при подписании договора предприниматель может вступать в переписку с КИО и уточнять конкретные положения документа. Ведь это типовой договор. Его допустимо менять (хотя это чаще всего не практикуется). Например, можно письменно уточнить: означает ли пункт 4.3.8, что в случае передачи павильона в аренду Комитет вправе расторгнуть договор?
При положительном ответе возможен преддоговорный спор. Составляется протокол разногласий, одна из сторон настаивает на изменении условия, чтобы исключить подобное толкование. Но это сложная категория споров с неизвестным результатом. Пойдут ли на это владельцы НТО и, тем более, массово? Люди понимают, что они слишком много потеряют, а жертвовать своими объектами ради всеобщего процветания и торжества чистого права, никто не хочет и не обязан.
– Пункт 4.3.8 типового договора с КИО запрещает вступать в сделки, следствием которых является обременение, предоставленное арендатору по договору имущественных прав с Комитетом. На ваш взгляд, насколько обоснована эта трактовка?
– Не исключено, что такое толкование исторически выросло из ситуаций аренды нежилого фонда. Предприниматели, арендующие нежилые помещения, всегда были обязаны уведомлять КУГИ (а сейчас КИО) о намерении сдать помещение в субаренду. А иногда даже получать предварительное согласие.
И сейчас, согласно ст. 618 ГК РФ, субарендатор при прекращении отношений с основным арендатором имеет право на заключение договора аренды в пределах остатка срока, если иное не установлено договором. То есть для Комитета всегда было важно понимать, по отношению к кому именно такая дополнительная обязанность установлена. Или вовремя исключить возникновение такой обязанности.
Ситуация же с договорами на размещение НТО принципиально иная. Коммерсант передает в аренду торговое место в собственном павильоне. Никаких дополнительных обязательств перед третьими лицами после расторжения отношений с владельцем НТО у Комитета не появляется. Участок вновь выставляется на торги. При этом он освобожден от имущества предыдущего пользователя.
Вопросы к Комитету простейшие: в чем заключается обременение предоставленного права? Каким образом право города на земельный участок ограничивается арендой торгового места в павильоне, который принадлежит предпринимателю? Какие дополнительные обязанности возникают у КИО по отношению к этим третьим лицам? Если нет ни ограничений, ни дополнительных обязанностей, то права города не затронуты. В таком случае, может ли это являться основанием для расторжения? Я считаю, что нет. Но какова будет практика судов, неизвестно.
– На ваш взгляд, насколько обо¬снованы обвинения в спекуляции для подобного рода деятельности?
– Около двух лет назад стало популярно говорить об ущемлении прав города тем, что предприниматель втридорога сдает павильон, хотя сам получил землю по невысокой цене.
Но, во-первых, спекуляция – термин, который имел отрицательное значение только в годы Советской власти. Тогда под этим подразумевалась незаконная деятельность с целью наживы, зачастую предметами первой необходимости в сложный период. Мы бы могли говорить о бытовом понятии спекуляции, если бы КИО за три копейки отдавал участок с оборудованным павильоном. А коммерсант пересдавал бы его за десять рублей без копейки вложений. Но участок передается пустым!
Сегодня сдача в аренду законна. У многих она заявлена как основной вид деятельности, с которой предприниматели платят налоги. Коммерсант на свои деньги строит объект, подключает инженерные сети. Он вносит существенную плату за участки, убирает снег, мусор, обеспечивает пожарную безопасность, выполняет сезонное благоустройство, контактирует с госорганами. Это большой ежедневный труд. И обозначение такой деятельности как спекулятивной или как деятельности рантье (тоже в негативном смысле) – неправильная базовая оценка явления. Хочется, чтобы люди, занимающие определенные должности, оценивали его в юридических координатах, а не в бытовых.
Беседовала Алла СЕРОВА