В Санкт-Петербург перемены пришли гораздо раньше. К празднованию 300-летия Северной столицы Смольный и высокое железнодорожное начальство озаботились тем, что необходимо срочно провести реконструкцию зданий, оформить их в едином стиле и расширить сервис для пассажиров – торговлю и общественное питание.
Надо признать – железнодорожные ворота Санкт-Петербурга в ту пору выглядели разномастно, за каждым торговым ларьком стояла «крыша» из девяностых. Поэтому и разгребать вокзальный базар – желающих было немного. В их числе оказалось АНО «Управление делами Фонда поддержки ФСБ», которым руководил Дмитрий Михальченко. Вскоре дружественной чекистам компании «Форум» отдали на откуп сразу пять основных вокзалов – Балтийский, Витебский, Ладожский, Московский и Финляндский. Во главе партнера железнодорожников стоял уже знакомый и понятный министру путей сообщения Геннадию Фадееву бизнесмен со связями в спецслужбах.
В МОДЕРНИЗАЦИЮ коммерческих площадей предприниматель вложил 10 млн долларов частных инвестиций и заработал дополнительные очки, успев все сделать к городскому юбилею. Для того времени внешне торговые зоны выглядели, заметим, вполне прилично. После проведенной реконструкции Михальченко оставил за собой общепит, организовав компанию «Трактирный промысел», а коммерческие площади стал через подконтрольное ЗАО «Торговый комплекс» сдавать в аренду.
Так почти все торговые павильоны, магазины и пункты по оказанию различных услуг превратились в арендаторов «Форума», а пассажиров и поныне кормят в ресторанах, бистро, кофейнях и пельменных «Трактирного промысла».
Сегодня теми, кто прицениваются к вокзальному доходу опального миллиардера, называется цифра, которую он отсюда извлекает – 1,0 млрд рублей в год. Однако источник «Новостей малого бизнеса» в NIA Becar (группа компаний «Бекар») сообщил, что недавно эта структура по поручению ОАО «РЖД» проводила полную оценку деятельности «Форума» на всех пяти пассажирских терминалах. По результатам проведенной оценки, годовой доход компаний Дмитрия Михальченко составляет 410 млн рублей. В свою очередь один из железнодорожных чиновников показал нашему корреспонденту документы, исходя из которых следует, что платежи «Форума» а ОАО «РЖД» составляют 200 млн рублей в год.
В целом, этот заработок вряд ли можно считать слишком большим для игроков крупного бизнеса. Ведь из денег, оставшихся после уплаты аренды за управление коммерческими площадями на вокзалах, необходимо возместить расходы на ремонт и оборудование, работу персонала, уборку помещений и территории, охрану, произвести оплату налогов. Менеджер из «Бекара» замечает, что если поднять отчисления железнодорожникам еще процентов на десять, то бизнес станет вообще не интересным.
Повысить выручку управляющей компании конечно можно – необходимо лишь провести реконструкцию торговых зон. Но получение множества согласований на вокзалах, которые являются стратегическими объектами и к тому же охраняются КГИОП, затянет такую реконструкцию на длительное время, заморозит работу торговли. При этом нужно будет ежемесячно вносить платежи за аренду в ОАО «РЖД». А главное никто не даст гарантий, что у железнодорожников не изменятся планы, и реконструированные площади не пойдут под нож для реализации федеральных инфраструктурных проектов.
ОДНАКО, по свидетельству ответственных лиц в железнодорожном ведомстве, с недавнего времени туда потянулись ходоки, предлагающие передать им торговые зоны на петербургских вокзалах в управление. Договорные отношения с «Форумом» завершатся в 2018 году. Но так как нынешний президент ОАО «РЖД» Олег Белозеров демонстрирует крайнюю щепетильность к прозрачности контрактных процедур, некоторые участники рынка решили начать подготовку к предстоящим конкурсам уже сегодня.
Среди основных интересантов, помимо «Форума», эксперты называют уже упомянутую группу компаний «Бекар», а также FORTGROUP и коммерческие структуры, работающие в Петербургском метрополитене. Как и Дмитрий Михальченко, все претенденты имеют неформальные связи в железнодорожном ведомстве.
Невыполнение обязательств или участие в серьезных конфликтах не мешает вхождению в новые проекты. Например, «Бекар» благодаря ОАО «РЖД» официально получил доступ к внутренним документам «Форума», чтобы изучить его вокзальную экономику. А менеджеры от имени FORTGROUP уже предлагают участникам рынка существующие места на пассажирских терминалах. Что касается коммерсантов из подземки, то они пошли самым простым путем – заявляют, мол, готовы посадить желающих на Московский вокзал вместо тех, кто торгует там сегодня. Правда, в обмен на разовый «взнос» в сотни тысяч рублей.
Первый конкурс – на модернизацию Финляндского вокзала, «Бекар» выиграл еще в 2009 году. Три года назад пассажирский терминал должен был превратиться в многофункциональный комплекс площадью 350 тысяч кв. м., включая станцию водного трамвая и вертолетную площадку. Убедиться в обратном можно, посмотрев на здание Финляндского вокзала. Подобная судьба постигла и терминал в Нижнем Новгороде, который «Бекар» взялся модернизировать в 2011 году. По утверждению президента NIA BecarАлександра Шарапова, именно «вокзалы должны стать центрами торговой и общественной активности, как это уже сделано во многих странах мира». Сейчас его подчиненные получили возможность поэкспериментировать в Москве, на Курском вокзале.
Следующий претендент на управление петербургскими железнодорожными воротами – FORTGROUP. Компания считается одним из лидеров на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, но сегодня испытывает необходимость диверсифицировать свой бизнес. Прошлой весной совладелец FORTGROUP Максим Левченко обмолвился: впереди стагнация рынка торгово-развлекательных комплексов, притом, что его компания владеет 11 крупными петербургскими ТРК общей площадью более 530 тысяч кв. м.
Правда, появление у перронов управленцев из FORTGROUP может создать серьезные проблемы представителям спецслужб. Компания печально прославилась прошлой весной из-за серии «минирований» в принадлежащих ей ТРК – посетителей то и дело выгоняли на улицы. Сам Левченко, кстати, допустил, что серия ложных звонков может объясняться длительным конфликтом с мажоритарными акционерами Большого Гостиного Двора, где FORTGROUP, имея лишь 10.04% собственности, пытается навязать свой проект реконструкции.
Наконец, если вспомнить о коммерсантах, близких к Петербургскому метрополитену, то к руководству подземки сейчас возникает слишком много вопросов у следователей. В частности, почему вдруг огромные комплексы над вестибюлями за бесценок ушли в частные руки, или как организована торговля в помещениях сабвея?
ВОПРОС – что привлекает участников рынка в вокзальном бизнесе, инвестиции в который окупаются в течение длительного времени, да и вообще находятся в так называемой зоне риска? Ведь сегодняшняя арендная плата далека от символической. Как поделился в разговоре с корреспондентом «Новостей малого бизнеса» сотрудник ОАО «РЖД», даже «Форуму» подняли оплату за петербургские вокзалы по сравнению с прежним периодом в три раза…
Источник издания, однако, заметил, что пока никто из интересующихся вокзалами компаний не готов вкладывать в дальнейшую реконструкцию собственные средства, равно как и гарантировать оплату хотя бы сегодняшней ставки аренды с момента заключения договора.
Не исключено, что претенденты рассчитывают на административный ресурс, чтобы взять в управление только высокорентабельный Световой зал Московского вокзала, а остальные малоликвидные коммерческие площади (например, на Балтийском и Витебском) оставить на железнодорожников.
«Новости малого бизнеса» решили проверить эту версию и позвонили в ЗАО «Торговый комплекс Московского вокзала», где нам предложили взять в аренду торговое место в Световом зале – от 5500 рублей за кв. м в месяц и выше. А вот киоск на платформе Витебского вокзала представители управляющей компании умоляли корреспондента арендовать всего за 15000 рублей ежемесячно.
Возможно, за счет правильных связей в ОАО «РЖД» потенциальные вокзальные бизнесмены надеются реализовать схему, когда после проведения конкурса и заключения договора железнодорожники примут решение об инвестировании государственных денег в торговые зоны, и в результате новый арендатор станет счастливым выгодоприобретателем.
Тем временем в ОАО «РЖД» существует жесткая позиция – любой коммерсант, желающий поуправлять государственным имуществом, обязан ежемесячно оплачивать аренду по сегодняшним рыночным ставкам за весь объем площадей – выгодных и не очень. При нынешней тенденции обеспечивать прозрачность всех процедур, связанных с бюджетными деньгами, маловероятно, что кто-либо из железнодорожных начальников рискнет работать с коммерсантами, которые не подпишут соответствующие финансовые гарантии.
СЕГОДНЯ судьба Дмитрия Михальченко более чем туманна – до конца мая он находится под стражей по подозрению в организации контрабанды спиртных напитков в свои рестораны на сумму 1 700 тысяч рублей. Заниматься бизнесом из СИЗО Лефортово – скажем так, непросто. Но вряд ли конкуренты готовы вложить на вокзалах большие деньги в экономической ситуации, когда повсеместно увеличиваются вакансии торговых площадей и сокращается оборот розничной торговли.
Для нас же главное, что смена «вокзального монополиста» принципиально не изменит правила игры. Представители малого бизнеса, желающие торговать или кормить пассажиров, будут, как и раньше, приходить к управляющей компании-арендатору. А та – диктовать им свои железные условия.
Игорь ГРОМОВ, «Новости малого бизнеса»