Федеральное законодательство РФ с 2013 года не предусматривает регулирование вопросов технической инвентаризации для владельцев зданий, сооружений и других объектов на территории страны, и в настоящее время инвентаризация не является обязательной при вводе объекта в эксплуатацию или изменении его характеристик. При этом к предприятиям, оказывающим эти услуги, по-прежнему обращается много заказчиков, которым необходимо получить актуальные характеристики объекта недвижимости для дальнейшего проведения сделок. О том, как проводится инвентаризация объектов недвижимости в Петербурге, какие изменения произошли в данной процедуре и какие новые направления оценки развиваются в городе, в интервью агентству «Интерфакс Северо-Запад» рассказал генеральный директор Санкт-Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) Александр Зленко.
— Александр Александрович, ГУИОН проводит инвентаризацию крупных транспортных объектов, в частности, в конце прошлого года завершилась техническая инспекция нового терминала «Пулково», что позволило ввести сооружение в эксплуатацию. Инвентаризацию каких крупных объектов транспорта проводит управление в настоящее время, когда планируется завершение?
— Для нашего предприятия техническая инвентаризация — крупнейший вид работ по объему выручки. Но с учетом изменений в законодательстве и формирования новых рынков сегодня ГУИОН — это не только инвентаризация и оценка, но и кадастровые работы. На рынок кадастровых работ наше предприятие вышло в прошлом году. Сам рынок очень молодой, находящийся в стадии формирования. В начале прошлого года мы уже понимали, что доходы от технической инвентаризации в силу ее необязательности могут сократиться, поэтому кадастровые работы стали новым для нас направлением, где мы имели серьезные предпосылки для развития уже до выхода на рынок. К тому же для оперативной и более качественной работы мы приняли решение о создании собственной системы спутниковых станций, позволяющей определять координаты объектов недвижимости. Такие станции разместились по окраинам города — в Сестрорецке, Пушкине и Ломоносове, а также в центре — на улице Белинского. Радиус действия каждой станции составляет порядка 30 км, что позволяет нам работать не только в Петербурге, но и пригородных районах Ленобласти. В результате кадастровые инженеры с помощью геодезического оборудования, принимающего сигналы от станций, увеличили свою производительность в 5 раз, а также получили возможность определять координаты с точностью в идеальных условиях до 2 см.
Пример нового терминала «Пулково» был интересен нам в части работ по первичной инвентаризации. Кадастровые работы для дальнейшей постановки объектов терминала на учет мы не осуществляли. С другой стороны, можно взять историю Комплекса защитных сооружений — петербургской дамбы. В 2011—2012 годах мы проводили инвентаризацию всех объектов, которые входят в комплекс. В 2013 году управляющая компания дамбы уже обратилась к нам с заказом на кадастровые работы. При этом мы не только проводим эти работы, но и ставим в дальнейшем объекты на кадастровый учет. Например, сейчас подаем документы для постановки на учет Судоходного канала, входящего в состав комплекса. Весной планируем завершить постановку остальных объектов КЗС. Также у нас есть заказы на техническую инвентаризацию и кадастровые работы одновременно. Например, «Силовые машины» с новым производственным комплексом в поселке Металлострой или управляющая компания административно-деловым комплексом «Невская ратуша».
— У предприятия по-прежнему действуют филиалы в каждом районе города? На чем они в основном специализируются, как изменилась их деятельность?
— Основное изменение, которое коснулось наших филиалов — Проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ), связано с учетом объектов недвижимости. Эту функцию вместе с имевшейся у нас информацией обо всех объектах мы передали в Кадастровую палату по Санкт-Петербургу в конце 2012 года. Для филиалов прошлый год был переходным — рынок кадастровых работ приходил на смену технической инвентаризации. Основным документом для постановки объектов на кадастровый учет и регистрации права собственности стал технический план, заменивший в этой роли технический паспорт. В прошлом году филиалы выдали более 50 тыс. технических паспортов на квартиры. Несмотря на отсутствие законодательной необходимости для этого документа при регистрации и учете недвижимости, жители продолжают его заказывать. В основном для оформления сделок, ипотеки, вступления в наследство, расчета коммунальных платежей, согласования перепланировок. Технический паспорт обладает большим набором характеристик, чем технический план, который сейчас требуется для постановки объекта (здания, квартиры или нежилого помещения) на учет. В техпаспорте мы предоставляем данные, которые дают уверенность в проведении прозрачных сделок с недвижимостью. За прошлый год выросло число выданных филиалами документов на гаражи — более 11 тыс. Мы это связываем, в том числе, с тем, что город стал выплачивать компенсации за снесенные гаражные объекты. Для получения этих средств жители должны предоставить в пакете документов удостоверение на гараж, которое как раз выдают ПИБы.
— Какие основные конкуренты у ГУИОН есть на рынке?
— Так как у нашего предприятия есть несколько ключевых направлений бизнеса, то, соответственно, на каждом рынке у нас свои конкуренты. Например, рынок технической инвентаризации. Здесь мы конкурируем с государственными предприятиями, аккредитованными при Росреестре, — филиал ГУП «Леноблинвентаризация» Ломоносовское БТИ и ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». На рынке кадастровых работ я уже отмечал, что борьба за клиента идет среди кадастровых инженеров, которые предоставляют свои услуги как в качестве физлиц, так и в структуре отдельных компаний.
Направление оценки — здесь в Петербурге за 20 лет сложилось несколько крупных и опытных игроков. ГУИОН позиционировался как оценщик государственной недвижимости, но за последнее время ввиду оспаривания со стороны УФАС некоторых законодательных актов правительства Петербурга, мы уже не обладаем подобным исключительным правом. Кроме того, мы развиваем оценочное направление не только применимо к госсобственности. Например, оцениваем для коммерческих структур нежилые помещения, здания, участки, для жителей квартиры при ипотечном кредитовании, открыли услугу по оценке стоимости акций. На всех этих рынках мы можем назвать более десятка крупных игроков, к тому же оценщики из других регионов также пытаются выйти в Петербург. Еще один рынок с серьезной конкуренцией — это проектирование (перепланировки). Практически каждое направление, в котором наше предприятие развивает свою деятельность, характеризуется высокой конкуренцией.
— Предприятие участвовало в оценке помещений, которые город планировал продать малому и среднему бизнесу в 2013—2015 годах. Летом 2013 года говорилось об оценке 3238 помещений. Есть ли информация, сколько помещений из этого числа были в итоге реализованы, по какой цене? Проводилась ли с тех пор оценка других помещений для продажи их предпринимателям? Если да, то сколько еще помещений было оценено, какова их стоимость?
— Да, с 2008 года мы оценивали помещения, которые предприниматели намеревались приватизировать у города в рамках федерального закона о выкупе. За 5 лет оценщики ГУИОН определили стоимость порядка 3,6 тыс. таких объектов.
Если говорить о прошлом годе, то для целей выкупа арендаторами мы оценили 530 встроенных помещений. Средняя стоимость 1 кв. м в 2013 году составила порядка 79,6 тыс. рублей, а средняя площадь помещения — 178 кв. м. Выросло качество оцениваемых помещений, что частично повлияло и на стоимость этих объектов. Кроме того, увеличение цены произошло за счет других факторов, в том числе инфляции.
Как известно, в прошлом году произошли изменения в федеральном законодательстве о выкупе, были сняты некоторые ограничения, что должно было повлиять на количество приватизируемых объектов. Но вторая половина года не показала бурного роста интереса арендаторов к выкупу. Во многом мы это связываем с тем, что основное летнее изменение (о разрешении выкупа помещений, находящихся на основных магистралях) стало действовать в Петербурге с 26 декабря 2013 года. По нашей информации, уже в январе город получил рекордное количество заявок для одного месяца за все время действия закона о выкупе.
— Недавно кассационная судебная инстанция поддержала выводы петербургского УФАС о том, что в городе нарушается закон о конкуренции при выборе оценщика приватизируемого имущества…
— Да, это еще одно прошлогоднее изменение — новый порядок определения организации, которая проводит оценку выкупаемых помещений. Теперь комитет по управлению городским имуществом выбирает оценочную компанию через конкурсные процедуры, тогда как раньше эта функция была закреплена исключительно за ГУИОН. Первый конкурс уже прошел, по его результатам мы заключили контракт с комитетом на услуги по оценке объектов до конца 2014 года. Для нас победа в этом конкурсе — это, в первую очередь, вопрос имиджа и престижа.
— Ранее сообщалось, что в 2013 году петербургские компании, несогласные с новой кадастровой оценкой земли, на которых расположены их предприятия, могут подать 300-500 исков на обжалование стоимости. Сколько в итоге было подано исков, какие из них самые крупные? Сколько дел удалось урегулировать мировым соглашением, сколько ГУИОН выиграл?
— Ожидания оказались выше реальных показателей в 2-3 раза. По итогам прошлого года суд первой инстанции привлек ГУИОН в качестве третьего лица к 130 делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Если вспомнить, что мы оценили порядка 117 тыс. участков, то доля недовольных кадастровой стоимостью составила менее 1%.
Прогноз о 300-500 исках был дан в середине года, когда к нам еженедельно приходило в среднем от 10 до 20 новых дел. Но уже осенью число обращений в суд уменьшилось, а к концу года они практически прекратились. Во многом мы это связываем с тем, что потенциальные истцы увидели первые результаты оспаривания кадастровой стоимости, которые в большинстве случаев складывались не в пользу компаний. На середину февраля этого года в 58 делах, где ГУИОН выступает в качестве третьего лица, суд принял сторону города, а 7 компаний и вовсе отказались от исков. Еще 41 процесс завершился мировым соглашением. Только в 15 делах истцам удалось установить новую кадастровую стоимость. Но по большинству из них город подал апелляции.
Сейчас уже можно сказать, что практика Петербурга в данном вопросе существенно отличается от практики других регионов. По нашим данным, в целом по России порядка 70% дел об оспаривании кадастровой стоимости земли завершалось в пользу истцов, а стоимость снижалась в некоторых случаях от 2 до 10 раз. Вот недавний пример: цена участка «Красноярского алюминиевого завода» в результате судебных споров была уменьшена в 4 раза. Почему такая разница между Петербургом и другими регионами? Для себя мы нашли следующее объяснение (надеюсь, оно не покажется нескромным): качественная кадастровая оценка плюс привлечение к судебным процессам в качестве третьего лица организации, выполнявшей оценку (ГУИОН), тогда как в большинстве других субъектах федерации этого не было.
Остановлюсь на некоторых тенденциях, которые сложились в ходе судебных процессов. Можно уже с уверенностью сказать, что нам удалось сформировать определенную судебную практику в случаях, когда иски подавали арендаторы земельных участков. Было доказано, что результаты определения кадастровой стоимости не влияют на налоговые права и обязанности по арендным платежам этих компаний. Кроме того, некоторые истцы предоставляли в суде отчеты о рыночной стоимости участков, не соответствующие законодательству об оценочной деятельности. Этот факт устанавливался после проведения назначенной судом экспертизы отчетов со стороны саморегулируемых организаций.
Отдельно, конечно, стоит рассмотреть судебные дела с крупными землевладельцами. В ходе процессов, диалога с другими оценочными компаниями, мы пришли к выводу, что оценка массовым методом (а именно он является основой для определения кадастровой стоимости) крупных земельных участков от 70 га и выше имеет свои особенности. На рынке практически нет объектов-аналогов, позволяющих определить стоимость оцениваемых земель, а значит, кадастровая стоимость таких участков может иметь погрешность. Именно поэтому многие компании, владеющие крупными участками, обратились в суд. Это автомобильные заводы «Тойота» и «Хендай», «Кировский завод», «ЛОМО», «Звезда», «Императорский фарфоровый завод», ООО «Моргал Инвестментс» и некоторые другие. С большинством из них были заключены мировые соглашения, в среднем новая кадастровая стоимость была снижена на 20% от первоначальной, определенной ГУИОН. Кстати, здесь мы настаивали на необходимости проведения отдельной рыночной оценки перед подписанием мировых соглашений. Из более чем 40 соглашений, по нашей информации, было только два случая, когда заказывался еще один отчет о рыночной стоимости участка. Это истории с автозаводом компании «Хендай» и «Канонерским судоремонтным заводом».
В целом стоит отметить положительные итоги судебных споров о кадастровой стоимости. Несмотря на то, что в оценочном бизнесе усилиями некоторых компаний (в том числе, не из Петербурга) сформировалась новая ниша под лозунгом «снижаем кадастровую стоимость на 50%», можно сказать, что диалог в судах между профессиональными оценщиками дал большой объем практической информации. Мы получили данные об объектах-аналогах, которые нам ранее были не известны, и это уже помогло при проведении новой оценки кадастровой стоимости в 2013 году. Сами оценочные компании сделали для себя необходимые выводы и выступали с практическими рекомендациями по совершенствованию системы определения кадастровой стоимости. Кстати, Петербург направил в Государственную думу предложения по вопросам урегулирования споров о кадастровой стоимости в досудебном порядке. Это как раз один из результатов диалога в оценочном сообществе в ходе судебных процессов.
— Поступали ли подобные иски в 2014 году, есть ли среди них претензии от крупных компаний?
— Нам известно пока о трех исках, поступивших в суд первой инстанции в связи с оспариванием кадастровой стоимости, установленной в прошлом году. Истцами выступили ООО "Транспортная Логистическая «ОСТ», ООО «СКАНИЯ-ПИТЕР» и ЗАО "Производственно-коммерческая фирма «Лентара».
Отдельно можно поговорить о случае с компанией «СКАНИЯ-ПИТЕР» и ее участком на Люботинском проспекте. Изначально компания обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая действует при Управлении Росреестра по Петербургу. Стоимость участка в отчете независимого оценщика, представленная в комиссии, была на 60% меньше кадастровой стоимости участка, утвержденной в 2013 году. Оказалось, что разница между кадастровой и рыночной (определенной оценщиком) стоимостью возникла из-за того, что расчёт производился для разных функций участка. Напомню, кадастровая стоимость определяется для видов разрешенного использования, занесенных в Государственный кадастр недвижимости. В случае «СКАНИЯ-ПИТЕР» это размещение объектов транспорта (предприятий автосервиса). То есть земельный участок с нашей стороны оценивался как объект коммерческого назначения. В свою очередь, компания для оспаривания заказала рыночную оценку участка по его фактическому использованию — производственно-складскому. Не секрет, что участки под коммерческую функцию в среднем имеют более высокую кадастровую стоимость, чем производственные. Это и стало главным спорным моментом. Комиссия вынесла решение в пользу города, после чего, видимо, компания решила подать иск в суд.
— Разрабатывается ли какая-то схема оценки, при которой инвестор получает участок по фиксированной цене с целью исключения последующего пересмотра?
— -Если мы говорим об оценке кадастровой стоимости, то здесь все в руках субъекта РФ. Российское законодательство разрешает производить оценку не реже, чем раз в 5 лет. В Петербурге кадастровая стоимость определялась в 2006 году, затем уже в 2012 году. В прошлом году, как мы уже говорили, город вновь заказал оценку.
В Москве решено ежегодно рассчитывать кадастровую стоимость. Не стоит забывать и об объектах капитального строительства — для них кадастровая стоимость в Петербурге была утверждена в начале 2012 года. Но налог на эти объекты пока по кадастровой стоимости исчисляется только для зарубежных компаний. В перспективе нельзя исключать того, что городу потребуется ее актуализация с целью максимального приближения к рынку.
Ваш вопрос логичен с точки зрения инвестора, который хочет знать правила игры, когда приходит на рынок или расширяет на нем свои позиции, строит бизнес-планы. Возьмем пример тех же автозаводов. Они пришли в город как раз в тот момент, когда действовала кадастровая стоимость 2006 года. За следующие 5 лет инфраструктура вокруг их участков заметно поменялась — новые дороги, жилые кварталы, в перспективе планируются станции метро. Логично, что стоимость участков растет, и ее стоит определять, по нашему мнению, все-таки чаще, чем раз в пять лет. Сейчас город впервые утверждал кадастровую стоимость земли два года подряд. Какая практика будет дальше — скорее, уже вопрос не к нам. Но понятные правила для бизнеса в вопросе частоты актуализации кадастровой стоимости, действительно, должны быть закреплены.
Интерфакс Северо-Запад
07.03.2014